New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Адвокат 24 часа

Квартира как жилое помещение

Самым распространенным видом жилого помещения в нашей стране на сегодня является, безусловно, квартира в многоквартирном жилом доме. Именно в квартирах проживают большинство наших сограждан, и приобретение квартиры — первое, что приходит в голову, когда говорится о покупке жилья.

Юридическое определение квартиры дается в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ и выглядит довольно громоздко: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Квартира – часть многоквартирного жилого дома

Квартира — это часть многоквартирного жилого дома. Здесь мы видим принципиальное отличие квартир от частных домов и таунхаусов. Выход из квартиры осуществляется в общее имущество многоквартирного дома, т.е. в его подъезд. Иногда для квартир на первых этажах оборудуется выход непосредственно на улицу, однако даже в этом случае у квартиры остается выход в подъезд.

Поскольку квартира — это часть многоквартирного жилого дома, то собственник квартиры одновременно является и собственником общего имущества этого дома. К общему имуществу дома относятся:

— оборудование общего назначения:

  1. стояки горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, запорные устройства на них;
  2. лифтовое оборудование, мусоропроводы, находящиеся за пределами отдельных квартир электропроводка и распределительные щитки;
  3. конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, стены, в том числе фасады, перекрытия, крыльца);

— помещения общего назначения:

  1. лестничные клетки, входные тамбуры, холлы, лифтовые шахты;
  2. чердачные и подвальные помещения (относятся к общему имуществу, если они запроектированы как общие помещения или если в них располагается оборудование, обслуживающее более одной квартиры (например, запорные устройства водопровода, счетчики коммунальных ресурсов));

— земельный участок, на котором находятся дом и расположенные на нем вспомогательные сооружения (детские площадки, заборы, калитки и т.д.).

Приобретая квартиру, вы становитесь собственником и всего перечисленного. Собственность же — это не только право, но и бремя: собственник должен нести расходы на содержание своего имущества, его ремонт и т.п. Эти расходы распределяются между всеми собственниками отдельных помещений (не только жилых, но и нежилых) пропорционально площадям принадлежащих им помещений.

Таким образом, приобретая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт.

Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.

Читайте так же:
Расписка в получении денежных средств за земельный участок и за дом

С другой стороны, собственники помещений в многоквартирных домах могут распоряжаться общим имуществом, в том числе предоставлять его за плату отдельным лицам — как другим собственникам, так и посторонним.

Например, являющаяся общим имуществом крыша дома может быть предоставлена оператору сотовой связи для размещения на ней антенны или базовой станции, фасад дома может быть предоставлен под размещение рекламы и т.д.

Естественно, все это делается не безвозмездно. Плата за такое предоставление также поступает всем собственникам. Другое дело, что решение о таком предоставлении и о распределении получаемых доходов должно приниматься общим собранием собственников, которое бывает очень сложно собрать и тем более сорганизовать для того, чтобы решить вопрос о таком рациональном использовании общего имущества: всегда, даже в самом выгодном мероприятии, найдутся недовольные, кто будет против такого использования.

В связи с этим существенной характеристикой приобретаемой квартиры оказывается и то, насколько организованы соседи: создано ли ими ТСЖ или жилищный кооператив. Если такие организации созданы, то, как правило, вопрос управления общим имуществом в таких домах решается лучше, чем в тех домах, где они не созданы. Следует учитывать также, что в случае создания таких организаций отчисления на капитальный ремонт дома, уплачиваемые всеми собственниками, не попадают в общий котел, а направляются только на нужды этого дома — согласно решениям, принимаемым ТСЖ или кооперативом.

Из того, что квартира — это часть многоквартирного дома, следует еще и то, что собственники квартир не могут делать все что угодно, в отношении общего имущества, а должны принимать любые решения общим голосованием. Это относится не только к предоставлению в пользование каких-то частей общего имущества, но и к тому, как организовать придомовую территорию: поставить детскую площадку, например, или сделать два дополнительных парковочных места. Общим собранием собственников принимается также и решение об использовании отдельными жильцами частей общего имущества.

Например, распространенная ситуация, когда жильцы нескольких квартир отгораживают коридор, ведущий к их квартирам, и организуют там кладовку только для своих квартир, с точки зрения закона будет правомерной только тогда, когда общее собрание собственников дало согласие на это.

То же относится и к остеклению лоджий и балконов: их остекление меняет фасад дома, фасад — это общее имущество, а значит, чтобы застеклить лоджию или балкон, необходимо согласие общего собрания.

Аналогично должен решаться вопрос о размещении на фасаде кондиционеров, спутниковых антенн и тому подобных объектов.

Читайте так же:
Как оплатить квитанцию об оплате квартирычерез телефон

В реальности мало кто соблюдает эти требования закона, полагаясь на то, что никто не предъявит претензий. Однако нарушение есть, и претензии в любой момент могут быть предъявлены. Так что, покупая квартиру с такой прихожей или с застекленным балконом, надо всегда иметь в виду, что рано или поздно может возникнуть необходимость убрать несогласованные переделки и обязанность сделать это будет возложена не на того, кто их когда-то сделал, а на того, кто будет собственником на момент предъявления претензий. Даже если такие переделки очень нравятся покупателю и являются для него важным аргументом при покупке, нужно учитывать опасность того, что их заставят убрать.

Квартира – жилое помещение

Квартира — это жилое помещение. Соответственно, к ней относится все сказанное ранее про жилые помещения: она должна быть пригодна для постоянного проживания в ней людей, может быть изначально спроектирована именно для этих целей или же приспособлена впоследствии, но в любом случае учтена именно как жилое помещение.

В многоквартирном доме могут существовать и нежилые помещения — магазины, офисы и т.п. Жилые квартиры, особенно на первых этажах домов, зачастую переводят в нежилые как раз для того, чтобы их можно было использовать в таких коммерческих целях.

Гораздо реже встречаются случаи, когда изначально нежилое помещение переводится в жилое. Принципиальных препятствий к этому нет, однако требования к жилым помещениям более жесткие, чем к нежилым, поэтому чаще всего из нежилых помещений в жилые переводят те квартиры, которые ранее были переведены из жилых в нежилые.

Квартира и несколько помещений различного назначения

Квартира, хотя и рассматривается как жилое помещение, сама по себе всегда состоит из нескольких помещений различного назначения. Прежде всего в любой квартире всегда есть как минимум одна комната, т.е. жилое помещение, непосредственно предназначенное для проживания. Кроме этого, в любой квартире есть вспомогательные помещения: коридор или коридоры, один или несколько санузлов, кухня. Не обязательны, но могут иметься также относящиеся к квартире, но не входящие в ее общую площадь дополнительные места для пребывания людей: балконы, лоджии, террасы.

Наличие таких дополнительных мест или вспомогательных помещений может быть существенным аргументом при принятии решения о приобретении квартиры. Несмотря на то что их площадь не включается в общую площадь квартиры, в договоре может быть предусмотрена плата и за них, и это совершенно правомерно.

Входят ли лоджии и балконы в общую площадь квартиры

Нет, не входят. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса, общая площадь квартиры – это сумма квадратных метров помещений, включая вспомогательные и предназначенные для удовлетворения любых нужд человека, за исключением внешних частей, таких как лоджии и балконы.

Читайте так же:
Приватизация придомовой территории голосование

Противоречия между Жилищным кодексом и СП (сводом правил)

В том, как считается общая площадь квартиры, есть противоречия. По Жилищному кодексу в состав не включаются лоджии, балконы и другие подобные помещения, а по действующему СП 54.13330.2016 (по приложению А.2), наоборот, в ОП входят также неотапливаемые помещения, просто подсчитываемые с понижающими коэффициентами: 0,5 от лоджии и 0,3 от балкона.

Здесь нужно сказать про общую приведенную площадь. Это одно из устаревших понятий, использовавшихся ранее при расчете размера оплаты жилищно-коммунальных услуг. Общая приведенная площадь квартиры – это площадь, в которую включают и вспомогательные помещения. Среди них присутствуют как балконы, так и лоджии. Но сегодня они считаются общедомовым имуществом, поэтому не включаются в ОП.

Таким образом, если в ОП вашей квартиры хотят внести лишние метры, вам необходимо ссылаться на то, что за основу расчета должны браться положения именно ЖК РФ. В ЕГРН площадь вносится в соответствии со ст. 15 ЖК РФ.

Путаница возникает потому, что в документах, выданных до вступления в силу поправок от 1 марта 2005 года, указывалась площадь как раз с коэффициентами. По этой причине у многих собственников в свидетельствах о государственной регистрации права (ГРП) площадь сейчас больше, чем в ЕГРН после проведения актуализации базы.

Как и в случае с лоджией, площадь балкона не входит в общую площадь квартиры. По закону сейчас в ЕГРН указывается квадратура без летних помещений. Поэтому на вопрос, как считается лоджия или балкон в общей площади квартиры, нет как такового ответа. Это имеет значение только при рекламировании объекта.

Ссылаться на Жилищный кодекс необходимо во всех случаях:

  • при расчете размера коммунальных платежей;
  • определении налоговой базы;
  • получении льгот и компенсаций;
  • расчете налога на недвижимость;
  • выделении муниципального жилья;
  • определении стоимости недвижимости по ДДУ (договору долевого участия).

Нюансы

Не забудьте и нюансы, касающиеся выбора этажа, ориентации по сторонам света и даже вида из окна.

Нижние этажи удобны, но если рядом есть загруженная транспортом трасса, то шум и выхлопные газы «подпортят» комфорт. Их стоит выбирать, если до трассы хотя бы несколько сотен метров или если кто-то в семье боится высоты. Собираетесь работать дома или просто любите яркий естественный свет – северная сторона и нижний этаж вам скорее всего не подойдут. Да и хороший вид из окна в последнем случае не помешает.

И это еще далеко не все. Сколько времени ехать на работу, к родителям, на дачу? Есть ли близко садик, школа, супермаркет? Очень важно заранее найти ответы на подобные вопросы.

И прислушайтесь к себе, чувство «Я хочу тут жить» иногда имеет решающее значение.

Читайте так же:
Можно ли с долгом за квартиру лететь границу

Убежище вводится в эксплуатацию только после приемки комиссией, действующей в соответствии с Инструкцией по приему и эксплуатации убежищ гражданской обороны. На каждое убежище составляется паспорт, план, карточка привязки и схема путей эвакуации людей из убежища, а также правила содержания и табель оснащения.

На плане убежища указываются:

— вентиляционные каналы в стенах и воздухозаборные системы;

— сети водопровода, канализации, отопления, электроосвещения;

— места расположения отключающих устройств;

— толщина и материалы стен и перекрытий убежища;

— площадь и внутренняя кубатура помещений;

— таблица предельно допустимого времени пребывания укрываемых при постоянном (без вентиляции) объеме воздуха в зависимости от заполнения людьми.

На карточке привязки показывают место нахождения убежища и расположенные вблизи не заваливаемые ориентиры, по которым можно быстро отыскать заваленное убежище.

На схеме эвакуации людей намечают несколько возможных маршрутов выхода из района расположения убежища за пределы города. Один экземпляр документации хранится непосредственно в убежище, второй — в отделе ГО объекта.

При периодическом осмотре состояния убежища (не реже одного раза в квартал), а также немедленно после заполнения укрываемыми, оно проверяется на герметичность. Степень герметичности определяют по величине подпора воздуха, а сама проверка проводится в такой последовательности:

закрываются все входные двери, ставни и люки, стопорятся клапаны избыточного давления; закрываются герметические клапаны и заглушки на вытяжной системе вентиляции; приточная система воздухоснабжения включается на работу в режиме чистой вентиляции; определяется количество воздуха, подаваемого в убежище; замеряется подпор воздуха в убежище.

Подпор воздуха замеряют наклонным манометром типа ТНЖ-1 (тяго-напоромер жидкостной); подпор должен быть не менее 5 мм вод. столба при всех режимах вентиляции убежища. Если величина подпора окажется недостаточной, то производится определение мест утечки воздуха по отклонению пламени свечи.

Необходимо систематически проверять состояние всего оборудования убежища, содержать его в соответствии с техническими требованиями и устранять возникшие неисправности.

Организация обслуживания убежищ возлагается на службу убежищ и укрытий ГО объекта. На каждое убежище выделяется звено (группа) обслуживания в составе 5-7 человек. Командир звена (группы) является комендантом убежища. По сигналу оповещения органов управления ГО звено (группа) прибывает в убежище и организует работу по приему укрываемых. По сигналу «Закрыть защитные сооружения» или по заполнении убежища людьми двери и ставни закрываются, и убежище снабжается воздухом в режиме вентиляции.

Чем чревато самовольное изменение назначения объекта недвижимости?

Заявление о намерении изменения назначения объекта недвижимости подается до начала работ, а не постфактум, когда уже ведутся или закончились строительные работы. Предоставление заявления после проведения работ не освобождает правообладателя от ответственности. И тут возникает вопрос: кто должен предоставить заявление об изменении назначения объекта недвижимости? Для изменения функционального и целевого назначения нежилого помещения его правообладатель или уполномоченное им лицо/управляющий объектом недвижимости (далее — заявитель) предоставляет в соответствующие органы заявление об изменении назначения нежилого помещения. Правообладатель (собственник) или управляющий объектом недвижимости являются ответственными за использование объекта недвижимости по его назначению. Организации, осуществляющие контрольно-надзорные функции в сфере самовольного изменения назначения объекта недвижимости: повятский инспектор надзора за строительством (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) или воеводский инспектор надзора за строительством (wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego).

Читайте так же:
Правила замера температуры горячей воды в квартире

Правообладатель не освобождается от ответственности за самовольное изменение назначения объекта даже в том случае, если нежилой объект недвижимости не требовал ремонта, установки/переноса/замены коммуникаций и был пригоден для жизни. Если повятское или воеводское управление надзора за строительством (nadzór budowlany) узнает о том, что правообладатель без предоставления заявления изменил назначение нежилого помещения/здания, они могут принять решение о прекращении прав собственности. Собственник нежилого объекта должен предоставить в указанный срок соответствующие документы (такие же документы, как при подаче заявления о намерении изменения назначения объекта недвижимости).

После окончания срока подачи документов соответствующий орган надзора за строительством проверяет выполнение всех требований. Если нежилое здание/помещение дальше используются не по назначению — даже несмотря на то, что было принято решение о прекращении прав собственности, соответствующий орган надзора за строительством принимает решение о том, чтобы вернуть объекту прежнее целевое назначение.

Дом средних размеров по Нойферту

В доме средних размеров рекомендуется отделить спальни и объединить помещения со сходим функционалом: например, кухню и общую комнату с обеденной зоной, или даже кухню, гостиную и холл . Здесь важно, чтобы взаимосвязи между помещениями были удобными.

Подводя итог

При проведении предварительных расчетов количества комнат индивидуального дома многие архитекторы применяют простую формулу – количество обитателей плюс одна. Формула не очень точная, но легко адаптируемая под частную ситуацию – если планируются дети, то можно предусмотреть для них комнаты, если постоянно надо принимать гостей, то это тоже решаемо. Надо позаботиться и о кабинете или спортзале – если площадь дома позволяет, то проблем не возникнет.

Планируя планировку дома, стоит смотреть на десять-пятнадцать лет вперед. Перед планировкой важно учесть стандартные рекомендуемые размеры помещений:

  • гостиная – 25-30 кв.м;
  • столовая – 15-20 кв.м;
  • кухня – 12-16 кв.м;
  • одноместная детская – 12-15 кв.м;
  • спальня на двоих – 14-25 кв.м;
  • ванная – 6-10 кв.м;
  • прихожая – 5-8 кв.м;
  • кабинет – 12-15 кв.м;
  • коридоры, лестницы, кладовые, гардеробные – 11-16% от общей площади.

Если у вас возникнут сложности при самостоятельном планировании своего будущего дома, то наши инженеры всегда готовы дать ценные советы и помочь с проектированием дома вашей мечты.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector