New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконная сдача квартиры и её последствия

Незаконная сдача квартиры и её последствия

Незаконная сдача квартиры и её последствия

В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.

В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.

Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.

Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.

Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с незаконной сдачей квартиры, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что такое незаконная сдача

Аренда — это сделка гражданско-правового характера, когда владелец квартиры передает ее в пользование третьему лицу за определенную плату. То есть возмездная операция. Собственник сдает квартиру, третье лицо ее снимает.

Виктор Петрович

Закон обязывает подписать соглашение и зарегистрировать его в Росреестре в том случае, если срок его действия более года. Когда операция пройдет регистрацию, сведения о ней поступят в налоговую инспекцию. Придется платить налог.

Если в их качестве выступают частные граждане, срок аренды не превышает года, то договор можно не регистрировать. И вот тут-то полное раздолье для желающих обойти закон.

Незаконная сдача — это аренда в обход этих правил. То есть срок сделки специально указывается меньше года, потом соглашение пролонгируется. Ничего регистрировать не нужно, налоговики ни о чем не знают, платить налог в казну нет необходимости.

Закон о сдаче квартиры в аренду, наем

Так как это гражданская сделка, то регулируется она ГК РФ. Аренде и найму жилья посвящены главы 34 и 35 ГК РФ. В них прописаны правила составления договора, порядок сотрудничества сторон, обязанность по уплате налогов, ответственность в виде штрафов.

Перечни видов доходов, с которых человек обязан самостоятельно платить налог, приведены в ст. 208 НК РФ.

Материалы по теме

Уперлись в потолок

«Тут все разваливается»

Во-вторых, налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним. Договоры налоговики запрашивают в Росреестре (там они регистрируются, если оформлены сроком на год и более). Требования о погашении налоговых задолженностей направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. Если не погасить долги, налоговая обратится в суд и последует наказание, предупредил адвокат.

По судебным актам присужденная задолженность списывается через банки, где у должников есть средства. Также может быть наложен арест на сдаваемую недвижимость. Сухов отметил, что налоговики могут проверять и счета физлиц — если на них постоянно приходят одни и те же суммы от одних и тех же лиц, будет проведена проверка. У получателя средств и плательщика запросят объяснения.

За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность, подчеркнул эксперт. Но для этого нужно уклоняться от налогов на протяжении трех лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц должна превысить 75 тысяч рублей.

Читайте так же:
Налоговый вычет на рефинансирование ипотеки

Ранее, в марте, россиянам отсоветовали покупать квартиры для сдачи в аренду. Приобретение жилья с такой целью больше не приносит желаемой прибыли, заявил один из экспертов рынка недвижимости. Он также отметил, что с покупкой квадратных метров у гражданина появляются новые обязанности — нужно нести расходы на их содержание и ремонт.

Что грозит владельцу за сдачу жилья в аренду

аренда квартиры штрафы

При сдаче жилья в аренду собственник получает доход. С этого дохода необходимо заплатить НДФЛ по ставке 13%.

Уплачивать налог или нет – каждый владелец выбирает сам. Но нужно иметь в виду, что налоговики могут пригласить вас на воспитательную беседу, прийти с проверкой или оштрафовать.

Откуда чиновники могут получить информацию?

У налоговых органов есть несколько источников информации.

  1. Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета иностранец должен подать заявление о регистрации по месту пребывания или о съемной квартире.
  2. Федеральная регистрационная служба. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается.
  3. Военные части. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и при этом требует копию договора аренды.
  4. Риелторы. При поиске жилья с помощью риелторов заключаются договоры с собственником о найме жилья и с риелтором об оказании услуг. Налоговая может обнаружить такой договор во время проверки риелтора.
  5. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
  6. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов.

Налоговикам сложно доказать нелегальную сдачу помещения

Налоговики имеют право вызвать к себе собственника жилья для «воспитательной беседы». В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ. Но это не значит, у налоговиков есть копия договора аренды или они располагают стопроцентными доказательствами.

Важно помнить, что договор – это только намерение сдать квартиру. Например, собственник квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а квартиросъемщики прожили месяц, передумали и съехали раньше.

База для НДФЛ – это фактически полученный доход. То есть чтобы начислить налог необходимы платежные документы (расписка, банковская выписка, платежное поручение). Обычно таких документов у налоговых органов нет. Если арендатор сам не заплатит налог, налоговики скорее всего оставят его в покое.

Как легально платить налог?

При сдаче квартиры в аренду необходимо самостоятельно задекларировать полученный доход, подав в налоговую форму 3-НДФЛ. После чего нужно самостоятельно заплатить налог. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года.

Декларация подается в инспекцию по месту жительства (регистрации) собственника.

Для подтверждения дохода могут быть предоставлены договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить у налогоплательщика и других лиц дополнительные документы и пояснения.

Булочкина Марина Витальевна в 2018 году сдавала квартиру Дурову Сергею Викторовичу за 20 000 рублей в месяц. За год Марина Витальевна получила доход в 240 000 рублей. Декларацию 3-НДФЛ нужно сдать не позднее 30 апреля 2019 года, налог в размере 31 200 рублей (240 000 руб. х 13 %) нужно уплатить до 15.07.2019 года.

Читайте так же:
Можно ли получить налоговый вычет на лечение если супруг оплачивал мое лечение

Эксперты рассказали, как правильно составить договор о сдаче квартиры

По закону при сдаче квартиры граждане должны заключать договор найма (ст. 671 ГК РФ), в котором подробно описаны права и обязанности сторон. Также квартиранты могут попросить оформить им временную регистрацию по месту пребывания: она, например, может понадобиться для оформления социальных выплат, записи ребенка в детский сад или школу. Собственники часто опасаются это делать, полагая, что жильцы каким-то образом смогут претендовать на квартиру. «Газета.Ru» попросила юристов рассказать, как грамотно сдать жилплощадь.

Как грамотно составить договор

Все юристы настоятельно рекомендуют заключить договор – как с точки зрения законности, так и с точки зрения защиты своего имущества. В нем нужно максимально четко прописать условия найма жилья.

В договоре должны быть определены срок действия договора, сумма ежемесячной платы, срок и способ ее уплаты, сумма депозита, вопрос об оплате коммунальных услуг, возможность и условия досрочного расторжения договора (в том числе, если жильцы, например, не платят за квартиру, портят имущество и на них поступают жалобы от соседей) и срок для уведомления об этом второй стороны, контактные номера телефонов и адреса электронной почты.

«Это самый необходимый минимум того, что должно быть в договоре. Также отдельно рекомендую прописывать состояние сдаваемой квартиры, перечень мебели и бытовой техники, возможно даже с приложением фотографий. Это поможет вам в случае кражи или порчи вашего имущества жильцами», — посоветовала руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

Юрист обратила внимание на то, что засчитывать депозит в счет оплаты за квартиру за последний месяц «в корне неправильно».

«По большому счету, депозит – это ваш единственный аргумент в споре с жильцами, поэтому его не следует возвращать до тех пор, пока все долги не будут погашены и вы не убедитесь, что квартира возвратилась к вам в удовлетворительном состоянии.

Лучше всего предусмотреть, что депозит возвращается арендатору после возврата квартиры собственнику и при отсутствии долгов по уплате арендной платы и коммунальных платежей», — подчеркнула Колесникова.

Также в договоре можно прописать, что вы сдаете квартиру одному человеку и не хотите, чтобы в ней постоянно проживал кто-то еще. Если вы против животных – это тоже нужно прямо прописать в документе. В обязательном порядке необходимо прописывать ответственность нанимателя за возможный причиненный ущерб: залив, пожар, повреждение имущества наймодателя, соседей, общедомового имущества, добавил основатель IT-компании Realiste, разработавшей нейросеть для инвестиций в недвижимость, Алексей Гальцев. На этот риск указала и Жанна Колесникова.

«По общему правилу отвечать за это перед соседями будет собственник, если не докажет, что залив или пожар произошел по вине жильцов. Так вот, зачастую доказать, что виноваты были именно жильцы, а не неисправная техника в вашей квартире, затруднительно, поэтому на этот случай я рекомендую приобретать страховку», — сказала юрист.

Что касается коммунальных услуг, то стоит отдельно прописывать плату за электроэнергию, пользование водой в соответствии с показаниями счетчиков и отдельно указывать сумму, которая идет в оплату за наем квартиры, порекомендовал Гальцев. В случае если в квартире стоит городской телефон, межгород лучше отключить. Необходимо прописывать ответственность жильца за несвоевременную оплату как коммунальных услуг, так и съема жилья. При получении оплаты наличными денежными средствами обязательно в расписке нужно указывать, по какому договору и за какой месяц получены денежные средства.

Как наказывают за сдачу квартиры по серой схеме

За нелегальную сдачу квартиры собственнику может грозить ответственность за уклонение от уплаты от налогов, пояснила директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая.

Читайте так же:
Проверка уплата налогов на автомобиль по фамилии

Если хозяин квартиры признал вину либо факт сдачи жилья незаконно доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причем эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придется уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%, пояснила юрист. Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительный срок.

Штраф за просрочку сдачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 руб., максимальный — 30% от неуплаченной суммы.

Кроме того, сам штраф за неуплату налога составляет 20% или 40% от неуплаченной суммы. 20% — если неуплата была неумышленной, 40% — если умышленной. «Умысел доказывают работники инспекции, поскольку арендодатель может сказать, что не знал о необходимости платить подобный налог или полагал, что налоговая сама должна рассчитывать налог и извещать арендодателя», — отметила Майстровая.

Пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки уплаты налога (сейчас ставка 6,5%). Расчет делается за период не более трех лет.

Помимо привлечения к административной или уголовной ответственности (в зависимости от суммы неуплаченного налога) за уклонение от уплаты налогов, также может грозить административная ответственность за проживание квартиросъемщика без регистрации больше 3 месяцев (в Москве, в частности, штраф от 5 до 7 тыс. руб. для собственников жилья), добавила юрист Жанна Колесникова.

Временная регистрация – опасно ли оформлять

Регистрация жильцов по месту пребывания – так называемая временная регистрация – не дает им каких-либо прав в отношении жилого помещения, кроме права временно там проживать, рассказала Жанна Колесникова из «Плешаков, Ушкалов и партнеры». При этом их права зависят от воли собственника квартиры.

«К примеру, собственник квартиры может в любой момент в одностороннем порядке снять жильцов с регистрационного учета в квартире, иными словами прекратить их временную регистрацию. Если вместе с жильцами зарегистрированы их несовершеннолетние дети (следует помнить, что ваши жильцы при наличии временной регистрации могут зарегистрировать своих несовершеннолетних детей в квартире без вашего ведома и согласия), то они выписываются автоматически вместе с родителями»,

— пояснила юрист. При рождении ребенка квартиранты также могут рассчитывать лишь на временную регистрацию для него.

Конкретные права жильцов определяются договором с собственником. Например, если договор заключен на год, то человек имеет право жить в квартире в течение этого срока, причем вне зависимости от того, есть ли у него временная регистрация. «Поэтому определяющим здесь будет все же договор, а не факт временной регистрации», — отметила Колесникова.

Иногда собственники не заключают договор, уклоняясь от налогов, но делают временную регистрацию жильцам. Это неверный шаг, предупредила юрист: временная регистрация человека, который не является членом семьи, может вызвать подозрение у государственных органов. При этом, отказываясь от письменного договора, арендодатели лишают себя возможности защитить свои права в случае кражи или порчи имущества жильцами, наличия задолженности за аренду и коммунальные услуги.

«Конечно, при наличии договора сам собственник квартиры связан его условиями и не может их произвольно менять, скажем, потребовать немедленного выселения жильцов, если такое право для него не предусмотрено договором»,

Временная регистрация как раз-таки предусмотрена для легализации проживания граждан в съемных квартирах или общежитиях свыше 90 дней, при этом наличие временной регистрации не подразумевает отсутствие или замену постоянной, подчеркнул адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.

Читайте так же:
Обучение на курсах повышения квалификации налогообложение

«Кроме того, по смыслу закона, право проживать в съемном жилье у гражданина появляется лишь после получения временной регистрации, а за ее отсутствие законодательством предусмотрена административная ответственность», — сказал юрист.

В общем случае за такое нарушение гражданам грозит штраф в размере от 2 до 3 тыс. руб., для собственников – от 2 до 5 тыс. руб. В Москве и Санкт-Петербурге штрафы выше: от 3 до 5 тыс. руб.; для собственников — от 5 до 7 тыс. руб.

А вот регистрировать жильца на постоянной основе не рекомендуется, отметил Алексей Гальцев из Realiste. В случае отказа от добровольного снятия с регистрационного учета собственнику придется обращаться в суд.

«Временная регистрация подразумевает определенный (конечный) период регистрации, максимально – пять лет. При временной регистрации наниматель автоматически теряет регистрацию по истечении срока, на который он был зарегистрирован. Но если наймодатель или наниматель расторгнет договор найма раньше срока, на который был заключен договор, а наймодатель на такой же срок регистрировал нанимателя, то снимать ранее указанного срока нанимателя с регистрационного учета наймодатель вынужден будет через суд», — уточнил эксперт.

У собственника жилого помещения могут появиться дополнительные расходы из-за новых зарегистрированных граждан, обратил внимание директор группы компаний МТИ, юрист в недвижимости Оксана Майстровая. «Если раньше размер платы зависел от площади квартиры, то теперь в большинстве регионов сумма рассчитывается исходя из числа зарегистрированных, временно или постоянно, в жилом помещении человек», — пояснила она. Однако хозяин жилья может избавить себя от лишних расходов, прописав в договоре, что коммунальные расходы оплачивают жильцы, добавила эксперт.

Если же собственник захочет продать квартиру, временная регистрация тоже не станет проблемой: хозяин может снять своих жильцов с учета. «Вопрос досрочной выписки решается в течение нескольких дней. Конечно, нужно заранее предупредить нанимателя о том, что вы планируете продавать жилое помещение, чтобы у него было время на поиск нового жилья», — подытожила Майстровая.

Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду

Как можно обнаружить, что квартира сдается незаконно:

  • жалоба самого арендатора;
  • обращения в правоохранительные органы соседей, в результате чего проводится проверка и устанавливается, сдается жилье или нет, а если сдается, то законно или нет;
  • проживание в квартире мигрантов. Кроме налоговых органов подключается и МВД.

Важно! Зафиксированный факт незаконной сдачи квартиры в арендюу влечет за собой принятие санкций в сторону арендодателя, поскольку именно он обязан вносить налоги в бюджет от получаемых доходов.

За незаконную сдачу жилья может быть наложен штраф или уголовное наказание. В случае неуплаты налогов в крупных и особо крупных размерах, арендодателю могут:

  • назначить принудительные работы;
  • арестовать;
  • лишить свободы на длительное время.

Под крупными размерами подразумевается сумма дохода более 900 тыс. руб. и при этом более 10% от этой суммы не поступили в бюджет. К особо крупным размерам относят доход более 4 500 000 руб., при условии, что 20% от суммы не внесено в бюджет.

Со своей стороны арендатор обязан быть зарегистрированным в квартире. Если этого не происходит, то это двойное нарушение законодательства. Во первых, арендодателем, который незаконно сдал жилье. Во вторых, арендатором, который проживает без регистрации.

Как обычному человеку законно сдавать жильё

незаконная сдача квартиры в аренду куда жаловаться

Нужно ли быть предпринимателем, чтобы иметь возможность сдавать свою квартиру в аренду? Не обязательно, любой человек может стать арендодателем, и физическое лицо также. Прежде всего позаботьтесь о том, чтобы ваша квартира была застрахована. А затем уже можно давать объявления о сдаче жилья. Для определённых типов квартир, возможно, потребуется согласие соседей. Договор найма квартиры между физлицами составляется с помощью заполнения специальных бланков. В них по пунктам описываются все устраивающие обе стороны условия.

Читайте так же:
Нужно ли подтверждать упрощенную систему налогообложения в 2022 году

Законная сдача квартиры в аренду

Выяснив, какой штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов в 2021 году, большинство граждан принимают решение действовать в рамках закона. Однако далеко не все знают, как правильно оформить акт сдачи квартиры в аренду. Основным документом, регулирующим правоотношения собственника и арендатора, является договор. Особенности его составления зависят от того, кто именно будет пользоваться помещением.

Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

Эксперты советуют заключать договора на срок менее 1 года, оставляя возможность пролонгации. В этой ситуации участники сделки смогут сэкономить. Им не придется вносить госпошлину за выполнение регистрации.

Сдавать жилье имеет право владелец квартиры или его уполномоченный представитель. Эксперты советуют действовать самостоятельно. Если по каким-либо причинам это невозможно, необходимо оформить доверенность. Она должна быть заверена нотариально. Это приведет к дополнительным затратам. Решившись сдать жилье, необходимо выбрать способ исчисления налогов и уплаты платежей в бюджет государства.

Выбор зависит от многих факторов, в список которых входят:

  • доход, который удастся получить в результате сдачи помещения в аренду;
  • количество сдаваемых в аренду квартир;
  • размер расходов на содержание помещения;
  • статус владельца недвижимости;
  • налоговая политика, которая осуществляется в конкретном субъекте РФ;
  • категория, в которую входит жилье.

Эксперты советуют рассмотреть все доступные варианты отчисления налогов в бюджет, рассчитать примерный доход и только затем принять окончательное решение. Это позволит подобрать наиболее оптимальную налоговую систему. Нужно помнить и о необходимости предоставления декларации. Нарушение норм налогового законодательства приведет к применению штрафов и иным неприятным последствиям. Соблюдая все установленные законом норм, гражданин сможет беспрепятственно сдавать жилье.

Скачать образцы договоров аренды квартиры:

Консультант

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

комментариев 5

  1. михаил :

Сам столкнулся с такой проблемой. Два года назад я остался наследником двух комнатной квартиры, после смерти бабушки. Я её сдал молодой паре. Про налоги ничего не знал и вот расплачиваюсь штрафами.

В большинстве своем, те кто сдает квартиру, не платят налоги. Несколько раз снимал квартиры у разных хозяев, и никто и не думал что-то там платить. И наказание не самое суровое, не всех пугает.

Сейчас просто налоговики этим вопросом не очень занимаются, при желании можно было солидно пополнить бюджет при помощи подставных квартиросъемщиков. Видимо, государству хватает и других поборов.

Сдаю квартиру 1к.которую сама купила и заработала вместе с мужем.в маленьком городке на северном Кавказе.за копейки.плачу сама комунплку.покупаю мебель.окна.технику.какие нафиг налоги я долга платить. налоги платятся с доходов. а не с расходов. а пркупка самой квартиры это не расход. пусть нлоги платят чиновники у которых при заплате 50-100т.по 3джипа.дома.дачи.поездки за границу и 3детей и жена на иждивении.

Жалкая попытка обобрать нищий народ, который итак еле концы с концами сводит. Собирайте налоги с воров-чиновников, у которых миллиарды в офшорах. Проворовались и продолжают воровать у кормушки, имеют заграничные дворцы по несколько машин, счета в швейцарском банке. Смешно пытаться содрать копейку с бедного человека, сдающего убитую однушку в спальном районе за копейки. Стыдно должно быть!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector