New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Фото: pixabay.com

Если Покупатель хочет приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, то он может рассмотреть предложения от подрядчиков. Обычно компании-подрядчики реализуют недвижимость по более выгодным ценам, чем головные Застройщики. Однако такая купля-продажа одновременно несет в себе больше рисков. Так о чем же необходимо знать Покупателю, чтобы заключить безопасную и успешную сделку?

Откуда у подрядчика квартира

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПодрядчик – это строительная организация, с которой застройщик заключат договор на возведение объекта, то есть это фактически та компания, которая и строит дом. Подрядной организацией также может быть поставщик строительных материалов, компания, проводящая подведение коммуникаций. То есть любая фирма, которая принимает участие в возведении дома, считается подрядчиком.

Важно! Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Естественно, ему квартира «обходится» дешевле и они заинтересован в максимально сжатые сроки ее продать. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

В результате замыкается порочный круг:

  1. У застройщика нет денег для оплаты подрядчику.
  2. Он рассчитывается квартирами.
  3. Строителям нужны свободные деньги, поэтому они продают полученную недвижимость по демпинговой цене.
  4. На рынок выходят дешевые квартиры от подрядчика. А значит, застройщик не может продать свои более дорогие в том же доме.
  5. В результате у застройщика опять нет денег и так по кругу.

Преимущества покупки квартир у подрядчиков

Длительный кризис на рынке недвижимости внёс свои коррективы в рыночные отношения. Появилась выгодная возможность приобретения жилья у подрядчиков, смотрите квартиры от подрядчиков у нас на сайте: 23kvartiri.ru/kvartiry-ot-podryadchikov. Довольно часто в продаже можно встретить стоимость квартиры дешевле цен застройщика. Это объясняется тем, что столкнувшись, к примеру, с нехваткой финансов на стройматериалы, застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить компенсацию своих расходов и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.

Читайте так же:
Можно ли выписаться из квартиры в никуда

Бартерные взаимоотношения

девушка оценивает недвижимость

При сотрудничестве строительной компании с подрядчиком как с исполнителем работ или поставщиком стройматериалов, могут возникнуть затруднения с финансированием. Когда обе стороны заинтересованы в продолжении сотрудничества, между ними заключается бартерный обмен. Примером такого хода может быть «оплата» строительной компанией полученных услуг или материалов от подрядчика (поставщика) готовыми помещениями.

Подписание инвестиционного договора между застройщиком и подрядчиком о передаче имущества в счёт оплаты за предоставленные им услуги может происходить до того, как поставщик реализует эти услуги перед застройщиком в полном объёме. Этот договор является соглашением о предварительной купле-продаже, которое нигде не регистрируется. Об этом нюансе знают не все, значит, не все осознают риски приобретения жилья на данном этапе. Но это может подтолкнуть недобросовестного подрядчика к попыткам заключения сделок сразу с несколькими покупателями, то есть осуществлять двойные продажи.

В случае невыполнения подрядчиком обязательств перед застройщиком, последнему не нужно будет передавать ему квартиры. Выходит, подрядчик получил оплату за жильё, на которое прав не имеет, и прав на осуществление продажи в том числе. Исковое заявление покупателей о правах владения квартирой законно может оказаться не удовлетворённым, ведь владельцем этих квартир будет являться застройщик, так как подрядчик не выполнил всех условий инвестиционного договора для правомерного обладания квартирами и правом их реализации.

При отсутствии опыта сбыта у подрядчиков, они зачастую прибегают к услугам агентств недвижимости, что ещё больше отдаляет покупателей от реального владельца квартир.

Беря во внимание привлекательные предложения подрядчиков с низкими ценами, вполне объяснимо желание приобрести жильё именно с их помощью. Читайте также о том, стоит ли покупать квартиры в новостройках в кризис.

Трёхсторонний договор

Выходом в такой ситуации может стать заключение трёхстороннего договора, где участвуют потенциальный покупатель, подрядчик и застройщик. Таким способом можно будет регулировать взаимоотношения и не остаться без жилья после оплаты кровными средствами. Сделка подлежит регистрации в госреестре и будет называться “Соглашение об уступке прав требования по договору ДДУ в строительстве”.

home-buying-_Gajus_large

Немаловажно обратить внимание на способ передачи квартиры от застройщика подрядчику. Если это вышеуказанный инвестиционный договор при бартерных отношениях между строительной компанией и подрядчиком, то риски покупателя возникают в случае невыполнения последним условий, прописанных в данном документе. При осуществлении передачи прав собственности в соответствии с договором долевого участия риски покупателя не превышают тех, с которыми он мог столкнуться, заключая договор напрямую с застройщиком.

Читайте так же:
Документы необходимые для покупки садового участка с домом

Если решено приобретать жильё у подрядчика, важно изучить ДДУ у продавца, ознакомиться с уставной документацией строительной компании, увидеть дубликат разрешения на проведение всех строительных работ.

Право на переуступку

Продавать несуществующие метры поставщик не может, но уступить право требования на жильё другому лицу после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод помещений в эксплуатацию – вполне. Об этом гласит ст. 11 Закона N 214-ФЗ. Такая запись о переуступке вносится в ЕГРПН.

Приобретение имущества при выгодной цене, но не напрямую у строительной компании, может сулить массу неприятностей и преград. Пояснить это можно тем, что на момент строительства подрядчик в глазах законодательной базы выступает в роли такого же дольщика, как и все прочие. Поэтому стоит отдать предпочтение заключению договора со всеми участниками сделки, чтобы зафиксировать свои права, урегулировать ситуацию при форс-мажорных обстоятельствах. Также хорош вариант оформления сделки переуступки права требования квартиры. Все иные формы сделок не вносятся в реестр и не дадут никаких законных оснований получить желаемые метры, даже если за них были уплачены деньги.

Если же вы решили не приобретать жильё у подрядчика, можно купить его у застройщика. Читайте о том, как выбрать застройщика, который не разорится.

Сделка и ее нюансы

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

  1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем. . Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.
Читайте так же:
Какое жилье дают взамен снесенного

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

  1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
  2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
  3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
  4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
  5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Ни ипотеки, ни налогового вычета

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет.
«Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова.
На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

Читайте так же:
Допуски при приемке квартиры с чистовой отделкой

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Читайте так же:
Нужно ли подавать декларацию если подарил квартиру

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Какие документы должен предоставить застройщик и подрядчик покупателю?

  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. разрешение на строительство;
  3. проектный план на дом;
  4. документы на земельный участок: это может быть договор купли-продажи или долгосрочной аренды.

Подрядчик должен предоставить:

  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. документ, который подтверждает факт выполнения работ и получения в качестве оплаты за них квартир;
  3. выписка из ЕГРН, но ее не будет, если квартира покупается по договору соинвестирования;
  4. справка об отсутствии зарегистрированных по адресу людей;
  5. справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  6. письменное согласие застройщика на проведение сделки.

Должны быть только оригиналы документов!

Сделка купли-продажи квартиры проходит по общему стандарту: подписывается договор, регистрируется право собственности в Росреестре, проводятся окончательные расчеты и покупатель становится владельцем нового жилья. Или ждет окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, если квартира покупалась в строящемся доме.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector