New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке

Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке

С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на защиту интересов дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках. Переход на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, но уже сейчас количество таких проектов превышает стройки, завершающиеся по старым правилам.

Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке — pr-flat.ru

Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке

Но, как известно, на первичном рынке не редки случаи, когда изначальному дольщику требуется перепродать недвижимость до сдачи дома, то есть — провести сделку по переуступке прав по договору долевого участия (ДДУ). Тонкости стандартной процедуры обсуждались ранее, а как же быть если ЖК строится с эскроу?

Рассказываем подробно в нашей статье.

НУЖНО ЛИ НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯТЬ ДОГОВОР ЦЕССИИ?

Покупка недвижимости через переуступку договора долевого участия – довольно рискованное предприятие, если покупатель не озаботится тщательной проверкой продавца и застройщика. Однако перспективы и вероятная прибыльность сделки – шансы купить квартиру по сниженной цене очень высоки – заставляют идти на риск.

Желая застраховать себя от ошибок и мошенничества, покупатели задумываются о заверке соглашения у нотариуса. Но откровенной пользы, кроме ложного душевного спокойствия, посещение нотариальной конторы не принесёт.

Основная хитрость заключается в том, что законной считается только сделка на основе ДДУ, который уже зарегистрирован в Росреестре. Составленный договор переуступки вместе с ДДУ продавца обязательно нужно подавать в МФЦ. А значит, даже подписанный сторонами документ о передаче прав не имеет юридической силы до момента официальной регистрации. Заверенный нотариусом экземпляр лишь доказывает желание заключить сделку, а не её завершенность.

Основной совет покупателям – отдавайте деньги продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Единственные бумаги, которые необходимо заверять нотариально – согласие супруга или супруги, а также доверенность, если вместо продавца или покупателя будет присутствовать доверенное лицо.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 1

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Читайте так же:
Где найти номер лицевого счета квартиры

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы — люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

  • Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа — еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
  • Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
  • Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. III квартал 2021

Жилищное строительство — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

Читайте так же:
Как выписать иностранца из квартиры без его согласия если я собственник

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

Читайте так же:
Можно ли подарить долю в квартире если там прописаны дети

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Регистрация по переуступке прав на квартиру

Переуступка квартиры: кому подходит и как оформить

На рынке строящегося жилья в Петербурге набирает популярность переуступка. Для покупателя это хороший способ сэкономить, а для продавца — получить доход от инвестиций в недвижимость. Какие особенности такого вида сделок нужно учесть? Где в Петербурге найти профессионалов, которые помогут оформить документы? Рассказываем в нашем тексте.

Что такое переуступка?

Переуступка, или цессия — сделка по продаже жилья в строящемся доме. Продавцом выступает дольщик, который передает другому лицу свои права на недвижимость по отдельному договору.

Возникновение такого механизма продиктовала сама жизнь. У дольщика изменился состав семьи, ему нужно переехать в другой город, а, может быть, его перестали устраивать сроки строительства. Во всех этих случаях он вправе воспользоваться переуступкой.

Можно ли заработать на переуступке?

Да, продажа по переуступке подходит и для инвестиций — ведь квартиры в строящихся домах постоянно дорожают. Купив жилье на нулевом этапе, можно выйти из проекта ближе к сдаче и перевложить деньги в следующий ЖК. Многолетний опыт специалистов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» говорит о том, что оптимальное время для переуступки начинается за шесть месяцев до ввода в эксплуатацию. Но, по утверждению экспертов, есть жилые комплексы, которые выходят на хорошую доходность уже через полгода после старта.

Главное для инвестора — правильно выбрать квартиру. На доходность влияет ряд факторов: надежность застройщика, местонахождение дома, этаж, планировка квартиры, качество отделки и т.д. Если самостоятельно оценить перспективность объекта сложно, стоит обратиться к профессионалам.

Какие квартиры лучше подходят для вложения средств?

Чаще всего в Петербурге приобретают для инвестирования студии и однокомнатные. Но квартиры большего метража тоже не стоит недооценивать. Их, как правило, в доме меньше, а значит, и предложений по переуступкам будет немного. Такие объекты возможно продать дороже и быстрее.

Больше всего квартир по переуступкам реализуется в масс-маркете. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля жилья этого сегмента в 2020 году составила 92%.

Можно ли рассчитать хотя бы приблизительно будущую доходность?

Любые инвестиции связаны с определенными рисками, и недвижимость — не исключение. В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» приводят примеры реальных клиентов, которые смогли получить доход от переуступки прав на квартиру в строящемся доме. Например, от продажи однокомнатной в ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах» от Setl Group в Московском районе.

Читайте так же:
Ранее учтенный земельный участок сдача в аренду

Второй пример. В феврале 2019 года петербуржец приобрел в рассрочку двухкомнатную квартиру в ЖК The One от Setl Group на Петровском острове стоимостью 12 892 564 рубля. Из общей суммы выплатил только 7 833 752 рубля — три платежа из графика. Через 27 месяцев, в мае 2021 года, дольщик продал недвижимость по переуступке. За квартиру он получил 18 200 000 рублей (17 260 рублей чистыми, за вычетом комиссии за уступку). Таким образом, он заработал 4 368 000 рублей, что составляет 25% годовых.

Такая доходность обусловлена несколькими факторами. В первую очередь, это место. Расположение The One уникально — Петровский остров уже успел стать перспективной развивающейся локацией элитной застройки. Близость к центру и уединенность — одни из главных достоинств острова. Также немаловажное преимущество дома — просторные квартиры разнообразных планировок, с террасами и великолепными видами на Малую Неву.

Следующий и далеко не последний фактор — благоустройство. В The One ему уделено особое внимание. Двор будет оформлен по проекту ландшафтного дизайна, также здесь обустроят приватную террасу-солярий с выходом на набережную и собственную прогулочную аллею.

ЖК The One

ЖК The One

ЖК The One

С инвесторами все понятно. А есть ли преимущества для покупателя?

Конечно. Те, кто хоть раз покупал жилье в новом доме, знают: к моменту сдачи в продаже почти не остается квартир от застройщика. Мало вариантов планировок. При этом цены зачастую поднимаются до максимума. В такой ситуации переуступка расширяет возможность выбора и позволяет приобрести квадратные метры дешевле, чем у самого девелопера.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Только в некоторых случаях:

  • если такой пункт есть в договоре долевого строительства,
  • если это требование банка,
  • если квартира приобретена в рассрочку, которая еще не полностью погашена.

Можно ли переуступить квартиру, купленную в ипотеку?

Приобретенное в кредит жилье чаще всего подходит для продажи по переуступке. Но у ряда банков есть определенные ограничения и комиссии — это лучше обговорить до оформления ипотечного договора.

Итак, резюмируем. Какие преимущества есть у переуступки?

Если коротко, то:

— можно купить строящуюся недвижимость дешевле, чем у застройщика;

— если основная часть квартир от застройщика уже распродана, подходящий покупателю вариант наверняка найдется среди предложений по переуступке;

— переуступая свои права, первый инвестор заплатит подоходный налог только с разницы между ценой жилья согласно договору долевого участия и стоимостью по переуступке.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформить сделку можно с участием застройщика: в этом случае строительная компания выступит дополнительным гарантом безопасности. Второй вариант — двустороннее соглашение: через нотариуса либо в простой письменной форме.

Читайте так же:
Как узнать кому принадлежит квартира

Как будущим инвесторам и покупателям снизить риски при передаче прав на жилье?

Инвестору советуем проверить информацию о надежности строительной компании. Эти данные можно найти в Службе государственного строительного надзора, картотеке арбитражных дел и в Едином реестре застройщиков.

Покупателю квартиры по переуступке рекомендуем внимательно прочитать договор, проверить возможное банкротство и дееспособность сторон, наличие различных обременений и оплату по договору долевого участия.

Доверить переуступку недвижимости можно и профессионалам. Они грамотно оценят жилье, найдут клиента и согласуют сделку с минимальными затратами для инвестора. Такие услуги предлагает «Петербургская Недвижимость». Для этих целей в структуре компании создан Центр переуступок. Доля сделок по переуступкам в общей структуре продаж компании по итогам 2020 года выросла с 1,5% до 2,5%.

Выбрать свою будущую квартиру можно здесь.

Справочная информация

Материал подготовлен специально для ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».

ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»: застройщик ООО «АРТ «Созидание». Проектная декларация на сайте ЕИСЖС ( наш.дом.рф ). ЖК The ONE: застройщик ООО «Альянс Сити Строй». Проектная декларация на сайте ЕИСЖС ( наш.дом.рф ). Фактические элементы благоустройства, ландшафта территории, а также материалы отделки фасада, входных групп и других мест общего пользования, квартир и других помещений строящегося жилого дома могут отличаться от указанных. Срок ввода объектов в эксплуатацию согласно графикам строительных работ.

* Акцию предоставляет ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», юридический адрес: 196066, CПб, Московский пр., д.212, литер А, ИНН 7816094750 ОГРН 1027804907129. Акция действует постоянно. Сертификат на скидку действителен 31 календарный день с даты выдачи при условии обращения в прямой отдел продаж «Петербургской Недвижимости». Скидка действует только при предъявлении данного Сертификата при подписании договора на покупку квартиры без участия в сделке посредников. Сертификат принимается в оригинале, либо в сканированной копии, либо в фотокопии. Скидка действует в отношении всех типов квартир с использованием любого способа оплаты в жилых комплексах от застройщика с коммерческим обозначением Setl Group. Скидка суммируется с базовыми скидками и скидкой по карте постоянного клиента «Клуба покупателей». Скидка не суммируется со скидками по «Корпоративной жилищной программе», «Региональной жилищной программе», «Военной ипотеке», иными сертификатами, купонами и акциями, и не распространяется на «пакетные акционные» квартиры. Скидка по Сертификату предоставляется на одну квартиру, повторное использование Сертификата запрещено. Количество сертификатов ограничено. С проектными декларациями, застройщиками и адресами расположения жилых комплексов можно ознакомиться на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф). Подробный список жилых комплексов, условия приобретения квартир, а также иные подробности предложения по телефону +7 (812) 33-55555.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector