New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Продажа недвижимости квартиры ниже кадастровой стоимости

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

  • Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Возможна ли реализация земли по КС?

Государственная политика по отношению к недвижимому имуществу не имеет ограничений для собственников и не устанавливает фиксированные цены на их имущество, поэтому сумма в договоре прописывается индивидуально и по собственному решению. Но государственные требования должны неукоснительного соблюдаться, в том числе производится уплата налога на доходы физических лиц в полном объеме после продажи земли.

Изменения в Налоговом кодексе с 2016 года касались установления минимальной суммы, облагаемой налоговым сбором размером в 70% от кадастровой цены на объект (как, в зависимости от КС, высчитывают сумму налога на землю, можете узнать тут). Поэтому, если пробовать продать квартиру ниже КС, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции.

Если махинации с налогами раскроются, то их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями и штрафами.

Риск налоговой проверки будет увеличен, если продавать недвижимость за счет заемных средств из кредитной организации. В таком случае налоговые инспекторы придут с проверкой и, после изучения кредитного договора, определят собственную кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налогового сбора с доходов. Оспорить собственник это сможет только через суд. О том, какими способами может рассчитываться и определятся кадастровая стоимость земли, мы рассказывали тут, а в чем отличия между КС и рыночной стоимостью, можете узнать из этого материала.

Читайте так же:
Какие документы собрать в налоговую для возврата 13 на квартиру

Для продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости необходимы юридические знания, чтобы документально зафиксировать все нюансы. На практике собственнику фактически невозможно это провести и сделка выйдет невыгодной, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой цены.

Однако есть законные способы снизить налоговый сбор после продажи собственного имущества по пониженной цене в выписке ЕГРН (что это за документ и какая информация в нем отображается, мы рассказывали тут, а здесь вы узнаете, как и где можно получить такую выписку).

Можно ли продать ЗУ ниже этой цены?

О том, где можно запросить информацию о размере кадастровой стоимости участка, мы рассказывали тут, а как ее размер можно проверить самостоятельно, зная кадастровый номер, читайте здесь.

Если указать цену в договоре купли-продажи ниже КС, то налог будет исчисляться именно с КС, а не с суммы продажи, также налоговики потребуют уплаты недоимки, начислять пеню и штраф согласно пункту 5 статьи 220 НК. Легче всего прописать сумму в договоре в 70% от кадастровой и заявить на вычет по статье 220 НК.

Варианты оплаты налога

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей
Читайте так же:
Документы необходимые для налогового вычета за квартиру

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

  1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
  2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит. Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием.

Такие мероприятия реальны и возможны, однако занимают время и силы. Поэтому рационально прибегнуть к услугам юридической компании и специалистам кадастровой оценки. Дополнительно можно обратиться в организацию, предоставляющую комплекс услуг. После проведения работ независимыми экспертами пересмотр стоимости по кадастру возможен, при этом налог на прибыль значительно уменьшиться.

Документы, деньги, калькулятор

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности. Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений. Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

  • согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
  • на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.
Читайте так же:
Доработка программного обеспечения налогообложение

Продажа ниже кадастровой оценки

Цена на недвижимость зависит от многих факторов. В большей степени она привязана к цене на доллар.

Купля-продажа по низкой цене

Как оформить куплю продажу участка ниже кадастровой стоимости

До 2016 года налог взимался с суммы из договора купли-продажи. Было много махинаций. В договоре часто писалась сумма, которая была намного меньше реальной. Налоговая полиция отслеживала подобные нарушения и часто доводила дело до уплаты штрафа, не считая возврата отчислений в полном объёме. Если собственность покупалась на банковские кредиты, то учреждение предупреждалось о незаконных действиях получателя ссуды. Это в последующем могло усложнить кредитную историю человека. По новому закону разночтения исключены.

Согласно изменениям, гражданин перестаёт платить НДФЛ через 5 лет после вступления во владение собственностью. Раньше этот период составлял три года. Земля, купленная до 2016 года, облагается налогом как раньше, до внесения изменений. Земельный участок продать ниже кадастровой стоимости можно, но невыгодно.

Прежний срок налоговых каникул действует, если земельный участок или другая недвижимость получены гражданином как наследство, в дар или при приватизации.

Стоимость недвижимости по кадастру

Специальные организации, имеющие соответствующие разрешения, занимаются определением кадастровой цены собственности граждан. На каждую единицу объекта, будь то земля или дом, производственные помещения, заводится документ, доступный на сайте Росреестра.

В паспорте недвижимости подробно описываются:

Занижение кадастровой стоимости участка

  • Характер и назначение земельного участка.
  • Общесоциальное обеспечение территории.
  • Площадь.
  • Место нахождения.
  • Численность объектов на данной площади.

Покупая землю, очень важно иметь на неё юридический оформленный паспорт.

При продаже НДФЛ рассчитывается от стоимости кадастра на 1 января текущего года. Но все ещё встречаются случаи, когда документы на собственность не оформлены. Тогда налогом облагается договорная цена на объект, и рекомендуется привести документы в порядок — оформить через кадастровую службу.

Снижение отчислений по закону

Во многих случаях рыночная цена недвижимости оказывается ниже кадастровой. На это есть несколько причин:

  1. Человеческий фактор. В комиссии по определению стоимости объекта работают люди, значит, вероятность ошибиться в расчётах присутствует.
  2. Изменчивость рынка недвижимости. Срочность заключения сделки.

В первом случае необходимо обратиться в суд. При рассмотрении и выявлении неточностей реально вернуть разницу.

Влияние на стоимость оказывают изменения инфраструктуры вблизи участка.

Для того чтобы начинать процедуру оспаривания, прежде всего необходимо запросить расчёт цены в кадастровой палате.

Итоги

В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями. Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах. Ответ на вопрос: «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?» — да, но минимальный предел цены в таком случае 70% от цены по кадастру. Дальнейшее снижение цены невозможно и невыгодно, ведь налог рассчитают на эту сумму, равную 70% от кадастровой стоимости.

Читайте так же:
Подлежат ли налогообложению пенсии

Какие могут быть последствия

Кадастровая стоимость представляет собой показатель, который получается уполномоченными специалистами впоследствии массовой оценки цен недвижимости, имеющей аналогичные параметры. В теории данная система должна помогать установить рыночную стоимость, так как основывается на фактической стоимости отдельной недвижимости, но на практике же в преимущественном большинстве она является завышенной, и этому есть множество объяснений.

Также данное нововведение было интегрировано на выходе из финансового кризиса и в процессе наступления нового, что само по себе привело к существенному падению цен на различное недвижимое имущество, в то время как принятые ранее кадастровые нормы по-прежнему остались завышенными.

В конечном итоге продавцы довольно часто сталкиваются с тем, что стоимость необоснованно завышается в несколько раз, и в особенности данная проблема является актуальной для жителей столицы, так как во внимание принимается средний уровень дохода, общая численность граждан, проживающих на указанной территории, а также стоимость соседней недвижимости.

Налог на прибыль

В соответствии с нормами, указанными в статье 268 Налогового кодекса, если стоимость, по которой было приобретено определенное имущество, указанное в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 данной статьи, с учетом затрат, необходимых для его реализации, превышает полученную выручку за счет проведения данного действия, разница между указанными величинами в конечном итоге будет признана как убыток налогоплательщика, и в дальнейшем будет приниматься во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения компании.

В процессе продажи различных земельных участков порядок, в соответствии с которым будет определяться финансовый результат, полученный за счет его реализации и принимающийся во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения, непосредственно зависит от того, у кого и когда ранее покупалась данная территория.

Если земельный участок раньше находился в собственности государственных органов на протяжении 1.01.07-31.12.11, то в таком случае сумма прибыли будет устанавливаться в соответствии с порядком, прописанным в пункте 5 статьи 264.1 Налогового кодекса.

Если же покупка осуществлялась вне указанного временного промежутка или вообще земля приобреталась у частного собственника. Сумма будет устанавливаться на основании норм, прописанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса.

Читайте так же:
Проверка наличия долгов по транспортному налогу через фссп

Земельный налог

Если покупаемая или продаваемая территория находится на территории какого-либо муниципального образования, в котором был введен специализированный земельный налог, то в таком случае владелец территории автоматически признается налогоплательщиком по данному сбору.

Причина заключается в том, что данный налог распространяется только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности налогоплательщика, в связи с чем обязанность по уплате сбора сохраняется вплоть до того момента, как право собственности на имущество не будет передано покупателю, то есть до момента государственной регистрации этих прав.

Могут ли отказать в регистрации

Некоторые сомневаются в том, что государственные органы зарегистрируют сделку по заниженной стоимости. На практике Регистрационная палата в обязательном порядке проведет все необходимые регистрационные мероприятия относительно земельного участка и всей недвижимости, которая на нем находится, и беспокоиться о возможности отказа не следует.

Выкуп земельного участка из аренды в собственностьВыкуп земельного участка из аренды в собственность может происходить по согласию обеих сторон.

Какой налоговый вычет при покупке дома с участком — узнайте из этой статьи.

Возможна ли продажа земельного участка с обременением — мы расскажем далее.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector