New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме

Можно ли приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

При постройке многоквартирного дома придомовая территория должна быть обязательно предусмотрена для всех зданий и сооружений. Обязанность оформления участка возлагается на застройщика.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но приватизации может и не быть, если застройщик изначально возводил дом на арендованной земле. После сдачи объекта в эксплуатацию и заселения дома граждане вправе проявить инициативу и приобрести придомовой участок в бесплатную собственность.

Придомовая территория: состав, площадь, объекты, особенности

Состав придомовой территории

Основные параметры придомовой территории, такие как границы и площадь, можно найти в кадастровом паспорте объекта либо в данных технического паспорта территории. И уже из этих параметров рассчитываются затраты управляющей кампании на уборку и облагораживание этого участка. В том же случае, если надлежащие бумаги оформлены неверно, или не оформлены вовсе — обязанность по содержанию таких участков перекладывается на администрацию муниципалитета.

Согласно 16 статье Закона «О введении в действие Жилищного кодекса» придомовой участок принадлежит всем собственникам на основании права долевой собственности. Поэтому доли земельного участка, которым может владеть каждый, определяются пропорционально площади квартиры собственника.

Каждая часть придомовой территории, является неотъемлемой частью всей домовой территории, единой составляющей, из чего следует, что никакая часть придомового участка не может быть продана или передана жильцу в единоличное пользование. Возможна передача территории собственникам жилья, однако производится она на безвозмездной основе.

Так что может находиться на этой территории? В состав придомового участка могут входить следующие объекты:

  • непосредственно сам участок, на котором расположено строение;
  • элементы, облагораживающие и озеленяющие территорию;
  • объекты, необходимые для обслуживания строения и обеспечения комфортного проживания жильцов (детские площадки, парковки, пожарные проезды, трансформаторные подстанции и др.).

Самую точную информацию относительно площади, состава и прав владения на каждый участок земли, можно найти либо в кадастровом паспорте объекта, либо на интернет-карте Росреестра, находящейся в публичном доступе.

Читайте так же:
Как поставить на кадастровый учет жилой дом на землях лпх без документов

Зачем нужна приватизация

По общему правилу, до оформления придомовой территории в собственность жильцов ей владеет и распоряжается муниципалитет. После приватизации формальными собственниками становятся владельцы помещений в многоквартирном доме. Это позволяет им:

  • решать, как именно использовать внутридворовую территорию – например, для размещения детского комплекса, оборудования парковки или зеленой зоны отдыха для всех жильцов, установки гаражей;
  • производить оперативный ремонт оборудования, не дожидаясь решения властей;
  • эффективно влиять на УК или ТСЖ, у которых больше не будет возможности сослаться на бездействие администрации;
  • сдавать участок в аренду владельцам магазинов, ремонтных лавок и т.п.

Перераспределяется и финансовое бремя. Поскольку бремя содержания имущества всегда лежит на собственнике, то с момента приватизации заботы о финансировании лягут на жильцов.

Сколько голосов нужно для установки шлагбаума в Москве

Чтобы поставить шлагбаум около многоквартирного дома, нужно провести общее собрание собственников. Постоянные споры вызывает вопрос о том, сколько достаточно голосов для принятия положительного решения.

Какие мнения можно услышать

Позиция 1. Для установки шлагбаума нужно две трети голосов собственников по всему дому, так как вопрос касается ограничения пользования земельным участком.

Позиция 2. Для размещения ограждающих устройств достаточно большинства голосов от принявших участие в собрании, потому что (нужное подчеркнуть):
— шлагбаум – это просто элемент благоустройства;
— шлагбаум не ограничивает право собственников на пользование земельным участком;
— шлагбаум ставится на участке, который не входит в общее имущество собственников.

Позиция 3. Нужно не меньше половины голосов всех собственников в доме, потому что так видится из Порядка установки ограждений в Москве (Постановление № 428).

На официальном сайте Мэра Москвы в статье про установку шлагбаума написано довольно компромиссно:

Что в законе

Количество голосов, которое нужно для принятия различных решений на общем собрании собственников, в основном написано в ст. 46 Жилищного кодекса РФ:
— решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, действительно требует от двух третей голосов всех собственников в доме;
— решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов благоустройства на участке, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.

Для Москвы актуально Постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП, которым утвержден Порядок установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве:
«Установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, или по результатам опроса среди собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в рамках реализации пилотного проекта «Электронный дом» (далее – опрос), инициатором которого выступает собственник, при условии, что в таком опросе приняли участие и проголосовали за установку ограждающего устройства более половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в доме» (п. 3 Порядка).
— «В случае, если ограждающее устройство устанавливается для регулирования въезда и (или) выезда транспортных средств на придомовые территории двух и более многоквартирных домов, то установка таких устройств осуществляется на основании принятых на общих собраниях решений собственников помещений всех таких многоквартирных домов или по результатам проведенных в таких многоквартирных домах опросов при условии, что в каждом опросе приняли участие и проголосовали за установку ограждающего устройства не менее половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме» (п. 4).

То есть в Порядке действительно фигурирует упоминание половины собственников по дому, но это упоминание идет рядом со словами про опрос, а не про собрание. При этом на общем собрании собственников подсчет голосов идет не по головам, а по площади помещений или по доле в праве собственности на общедомовое имущество. Поэтому кажется чересчур смелым распространять слова про половину собственников на общее собрание.

Читайте так же:
Что считается полезной площадью в однокомнатной квартире

Что на практике

Мосгорсуд тоже не может разобраться и принимает противоположные решения.

Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 4167/20

Одни собственники помещений в МКД обратились с иском к другим собственникам и просили признать недействительным решение общего собрания об установке ограждающих устройств; обязать демонтировать шлагбаумы. Решение собрания было принято большинством голосов всех собственников, чего недостаточно для принятия такого решения, а сам шлагбаум мешает проезду на придомовую территорию.

Суд первой инстанции отказал в иске, «поскольку земельный участок не является общим имуществом собственников и решение об установлении ограждающих устройств должно приниматься в соответствии Постановлением Правительства Москвы № 428-ПП, т.е. с согласия более половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме».

Мосгорсуд с этим не согласился:
— к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
— под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п., в том числе в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц;
— на общем собрании разрешены вопросы, касающиеся установки шлагбаума во дворе дома: утверждена схема размещения ограждающих устройств; назначено лицо, уполномоченное на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств и их демонтажем; утвержден порядок въезда и выезда на придомовую территорию. Все эти вопросы касаются пределов использования земельного участка. Как того требует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ данные вопросы принимаются квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей голосов) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте так же:
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в сбербанке

Апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии кворума на общем собрании и признала его решение недействительным. Однако в демонтаже ограждающих судов суд решил отказать.

Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 3462/21

В этот раз суд отказался признавать решение общего собрания недействительным. Решение об установке ограждающих устройств было принято менее, чем двумя третями голосов собственников помещений в МКД.

Суд установил, что многоквартирный дом расположен на земельном участке, на котором располагаются иные объекты недвижимости; указана категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов. В графе правообладатель указано, что данные о правообладателе отсутствуют.

«Исходя из того, что отдельный земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в связи с чем, право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на занимаемый домом земельный участок не возникло и земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, положения пунктов 2, 3.1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, устанавливающие необходимость принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, к спорным правоотношениям не подлежат применению, а оспариваемые истцами решения общего собрания должны были быть приняты в общем порядке – большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, однозначной и единственно верной позиции пока не сформировано. Чем больше голосов, тем лучше, но даже при отсутствии двух третей голосов у решения собрания есть большие шансы на жизнь.

Читайте так же:
Перечень документов на выписку из квартиры

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Кому принадлежит участок после сделки? Условия его использования

Эта территория является общей, поэтом любое использование возможно только с согласия проживающих. Чтобы его получить, необходимо провести собрание. В повестку включается данный вопрос, затем проводится голосование.

Нужно не забывать оформлять протоколы и результаты голосования.

Что же можно сделать с этой землёй? Есть несколько вариантов:

  1. благоустроить её, то есть озеленить, разместить детские и спортивные площадки, скамейки, беседки и т. д. О том, каковы требования к детским площадкам на придомовой территории, читайте здесь.
  2. Отдельные части можно продать или сдать в аренду. Здесь можно разместить магазины или другие объекты, приносящие доход.
  3. Владельцы квартир, устроенных на первом этаже, могут устроить отдельный вход в своё жильё. Для этого земля под крыльцо выкупается или арендуется. В дальнейшем такую недвижимость можно будет перевести в нежилую. И в ней возможно будет разместить коммерческий объект или продать.
  4. Этот вариант больше актуален для жарких регионов. Часть участка может использовать в качестве приусадебного хозяйства. Но согласие даётся только конкретному человеку. То есть после продажи квартиры эта доля земли не переходит к новому владельцу.
  5. Можно ограничить проход по территории, если есть другая дорога. Для этого ставятся заборы, шлагбаумы и т. п.
  6. Также можно не дать согласие на прокладку коммуникаций по участку.
Читайте так же:
Какая температура должна быть в квартире зимой по нормам статья

Итак, приватизация участка перед малоэтажным или высотным домом даёт больше возможностей им распоряжаться. Но одновременно увеличиваются и затраты на его содержания. А вот сама процедура приватизации бесплатна.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Ограничения

На придомовую территорию здания можно установить ограждения. Но заборы не должны препятствовать доступу к подъезду, двору и дому. Ограничение свободного подхода — непредставление управляющей компании нормальной возможности обслуживания коммуникаций. ЖЭК вправе снести забор.

проверка квартиры перед покупкойНа нашем сайте вы можете найти информацию о том как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Как правильно проверить квартиру перед покупкой вы узнаете в нашей статье.

Пожизненная рента что это и как с этим работать? Ответ вы найдете в материале по https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/pozhiznennaja-renta.html ссылке.

Если ограждение нарушает интересы собственников квартир соседних домов, то они вправе написать заявление в администрацию города о наложении сервитута — принудительное обеспечение свободного передвижения по придомовой земле. Ограждение придется сносить или изменять для беспрепятственного сквозного прохода по двору.

Полностью огораживать территорию нельзя, но это можно сделать для детской площадки, если она стоит в стороне от сквозного прохода

Владельцы придомовой территории вправе запретить чужому транспорту стоянку на своей земле, кроме экстренных служб: скорой, полиции, МЧС, газовщиков. При исполнении сотрудники этих организаций наделены правом доступа на любую территорию.

Приватизация придомовой площади с оформлением ТСЖ — преимущество для жильцов: после согласования с местными властями можно увеличить количество парковочных мест или закрепить за жильцом отдельный участок для машины.

Уполномоченным представителем товарищества жильцов легче добиться выполнения работ организацией, обслуживающей здание, чем отдельным собственником, который добивается справедливости от собственного имени.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector