New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика.

img

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

Опасные сделки

По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.

Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.

загс

Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.

— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».

Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.

Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего, — объясняет Комбарова.

ключи

В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.

Вопросы, которые нужно узнать о документах

Решили купить квартиру, тогда при оформлении важно узнать все подводные камни, чтоб не было проблем с бумагами. Так что не нужно стеснятся и подготовить целый список вопросов, которые следует задать:

  • Есть ли какие-то запреты или подводные камни на проведения сделки.
  • Недвижимость чистая или ее может забрать банк.
  • Если эта квартира или дом продается после завещания, знают ли об этом все наследники.
  • Приватизирована недвижимость или нет, кто в списке прописки.
  • Сколько собственников на эту недвижимость и если ли среди них те, кому нет 18 лет.
  • Это первоначальная планировка новостройки или были изменения? Законно ли это все сделано?
  • Снимают ли кто-то квартиру на момент купли и в какие сроки они съедут?
Читайте так же:
Закон о таможенном регулировании 2022

Документы на недвижимость.jpg

Во время подписания договора должен быть лично продавец. Все расчеты — в безналичной форме. Если денег не хватает, ваш вариант взять ипотеку, а с помощью калькулятора ипотеки можно все рассчитать.

Хоть и будете иметь дело с банком, документы стоит проверять самим, банк может упустить какую-то деталь. А вам важно, чтоб все прошло гладко и быстро.

Как вариант можно заказать юридическую экспертизу. Это минимизирует ошибки и поможет если дело дойдет до суда.

Важно! Перед покупкой обязательно юридически проверить недвижимость.

Для будущего покупателя важно знать следующее:

  • С какой целью вы решили продать недвижимость? Что было не так?
  • Все ли согласны на продажу?
  • Как быстро можно въехать в жилище?
  • Через какой банк будет проходить сделка?
  • Есть уже схема сделка или будет только обсуждается?
  • Владеет продавец недвижимостью, где он может встать на учет после продажи;

Какие документы нужны при оформлении квартиры:

    Паспорт с копией или документ который подтверждает вашу личность.

Документы права собственности.

Сделка по недвижимости.jpg

Реальные варианты проблем, с чем можно столкнуться:

  • Неучтенные собственники. Их нет, но они как бы и есть. Важно при оформлении бумаг договориться, что все жильцы прописаны за данным адресом будут выписаны. И указать реальные сроки за сколько это нужно сделать. В случае нарушения можно обратиться в суд.
  • В квартире или доме числятся пропавшие жильцы. На момент покупки они без вести пропавшие, а потом запросто могут вернуть свои права на долю в недвижимости.
  • Прописанные жильцы находятся в местах лишения свободы. На этот момент они зарегистрированы там, но после отбывания срока также имеют право вернутся домой, хоть и хозяин уже другой. Подобные неприятности бывают с недвижимостью, которая приватизирована.
  • Супруги продавцов. Такое бывает после развода, один член семьи хочет продать, а второй против. Квартира нажита в браке должна делится пополам, вот и возникает проблема. Недвижимость оформлена на кого-то из супругов, но второй против продажи.
  • Реальная цена и сумма в договоре — разные цифры. Проблема заключается в том что продавцы которые владеют имуществом небольшой срок не имеют желания платить налог. А это 13 %. Таким образом продавец снижает цену на квартиру и в документах идёт другая цифра, а в реальности сумма на руки отличается. Эта процедура незаконная и за такие дела грозит штраф до 40% от суммы договора или вплоть до криминальной ответственности. Покупатель же в этой ситуации может потерять деньги.
  • Наследники. Они могут случайно «найтись» через пару лет. Причины разные: не знали о продаже, не общались или были за границей. Через суд есть возможность вернуть свою часть в квартире.
  • Недвижимость с материнским капиталом. Нужно быть уверенным, что никто не будет претендовать на вашу жилплощадь и решить все вопросы до сделки.
  • Неадекватный продавец. Не частое, но явление, которое может быть. Договор подписали, а потом ваш продавец подает в суд и говорит, что ничего не было и он сделал это неосознанно. Потеряете в таком варианте и деньги и квартиру.
Читайте так же:
Наказание за незаконное занятие земли

Кроме того на нашем сайте вы можете найти и земельные участки, и частные дома. Широкий выбор новых новостроек и уже вторичного жилья. Если накопленных денег не хватает, то можно взять ипотеку.

Подходите к выбору жилья осознанно, не стесняйтесь задавать вопросы специалисту: он поможет во всем и сделает сделку максимально безопасной и удобной.

А можно не оформлять доли?

Родители обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств маткапитала, в общую собственность – свою и детей (первого ребенка и последующих детей) – с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ).

Срок на оформление долей – 6 месяцев. Он исчисляется с момента:

  • перечисления Пенсионным фондом средств маткапитала продавцу по договору купли-продажи;
  • снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита;
  • подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости – в случае участия в долевом строительстве и др. (подробнее об этом – в Постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).

Административная или уголовная ответственность за неисполнение обязанности по оформлению долей не предусмотрена, но это не означает, что данную обязанность можно игнорировать. Прокурор вправе в любой момент обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки или с иском о возложении обязанности на родителей выделить долю в жилом помещении. Признание сделки недействительной означает, что право собственности граждан на приобретенное с привлечением маткапитала жилье будет признано отсутствующим, запись в ЕГРН – ликвидирована. Впоследствии ПФР может обратиться в суд с иском о взыскании затраченных средств материнского капитала, и в случае удовлетворения требований деньги придется вернуть.

Кроме того, если в дальнейшем супруги обратятся в суд с заявлением о расторжении брака, о разделе общего имущества, судья поднимет вопрос об определении долей в праве собственности на помещение.

Надежность продавца

Кроме проверки жилья перед покупкой, следует также убедиться в надежности и самого продавца. Наилучший способ удостовериться в личности человека, а также в том, что с его психическим здоровьем все в порядке, – попросить его наравне с паспортом показать права.

Проверка недвижимости при покупке

Итак, при подборе жилья насторожить вас должны следующие факты: у недвижимости часто менялись владельцы на основе договора купли-продажи; в жилье остаются прописанные люди; помещение предлагают по слишком низкой цене (хотят быстрее продать).

Проверка жилья перед покупкой на юридическую чистоту с привлечением профессионалов может потребовать затрат, но избавит вас в лучшем случае от судебных разбирательств, в худшем – от потери недвижимости и денег.

Как проверить документы самостоятельно?

Нюансов может быть много, поэтому каждый момент стоит изучать отдельно, не упуская деталей.

1. Полномочия продавца

В первую очередь, обратите внимание на происхождение документов на право собственности. Они могут попасть к человеку на основании:

  • Договора дарения;
  • Договора Купли-продажи;
  • Судебного решения;
  • Наследства;
  • Мены (обмена);
  • Акта государственной власти о передаче объекта в собственность.
Читайте так же:
Если патент закончился а уволили позже

Проверка документов на собственность на дом и участок. Что нужно знать?

Минимальные риски при заключении сделки характерны, если в деле фигурирует документ на право собственности. В остальных случаях можно столкнуться с ситуациями, которые повлекут оспаривание сделки.

2. Сроки владения

Обращайте внимание на даты. Если история передачи дома и участка показывает, что за последние несколько лет владелец менялся неоднократно, этот факт должен насторожить. Чем дольше срок владения зданием и землей, тем меньше места для сомнений.

Проверка документов на собственность на дом и участок. Что нужно знать?

3. Оригиналы и копии

Добросовестному продавцу нечего скрывать и по запросу он готов предоставить не копии, а оригиналы документов.

Основная бумага – это Свидетельство о регистрации права собственности. Его наличие является обязательным. Исключения возможны в редких случаях: если регистрация проходила до 2000 года и при этом делалась запись БТИ, а также при наследстве или по решению суда (тогда в отдельных ситуациях акт на право собственности необязателен к выдаче).

Проверка документов на собственность на дом и участок. Что нужно знать?

4. Паспорт

Проверьте, соответствуют ли реквизиты из паспорта физического лица данным на документе. Помимо этого, обратите внимание на графу с назначением земельного участка.

5. Наличие кадастрового плана или паспорта

Если участку не присвоен номер в соответствии с законодательством, то продажа такой земли запрещена и все объекты на ней также не узаконены. Границы и площадь участка в правоустанавливающих документах должны соответствовать параметрам, указанным в бумагах на землю.

Проверка документов на собственность на дом и участок. Что нужно знать?

Соответствие всем пяти критериям является хорошим знаком. Принять окончательное решение поможет информация о текущем состоянии объекта, которую дает выписка ЕГРП. В ней отображаются сведения о том, находится ли дом и участок под залогом, арестом и является ли фигурантом в судебном деле.

Взять выписку можно самостоятельно без разрешения продавца в Росреестре.

Советы риелтора: на что обратить внимание при покупке квартиры

Andrey ZinchenkoФото: Andrey Zinchenko Ремонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

Покупка квартиры — это сделка, включающая в себя множество нюансов. Кто-то любит первый, кто-то последний этаж, кого-то привлекают только высотные новостройки, а кого-то — хрущёвки. Обо всех технических и юридических тонкостях при выборе жилья рассказала представитель агентства недвижимости «Компания Колизей» Марина Панина.

Технические аспекты

Новостройка

Во-первых, нужно обратить внимание на застройщика — отзывы о каждом можно найти в интернете. Здесь вы узнаете, по ГОСТу ли построены дома, какое качество застройки, какая управляющая компания обслуживает — вся информация будет важна для вас в дальнейшем.

Во-вторых, стоит посмотреть на технологию постройки: устраивают ли вас технические характеристики этого конкретного дома. Хотите жить в монолитно-каркасном или кирпичном доме? Свои плюсы есть у каждого типа.

В-третьих, узнайте, где стоит само здание. В нашем городе с осторожностью нужно относиться к домам, построенным на мерзлоте и вблизи водоёмов. Лучше, чтобы была устойчивая земля.

Не менее важно уточнить, как сдавалась постройка. Меня всегда настораживает, когда дом долго не принимают, — значит, были какие-то неполадки, которые вполне вероятно могут проявиться позже. Если срок сдачи дома отличается от указанного застройщиком, нужно обязательно уточнить почему. Эту информацию можно найти в интернете на сайте компании или ознакомиться с ней непосредственно в офисе.

Читайте так же:
Новый закон об отпуске лекарственных средств по рецепту

Лучше всего покупать квартиру в уже устоявшемся доме, с момента сдачи которого прошло хотя бы 4-5 лет. Часто возникают ситуации, когда человек приобрёл жильё, сделал ремонт, а через некоторое время в квартире начинает расходиться ламинат или потолки натяжные ведёт. Соответственно, всё приходится переделывать. Можно пройтись по соседям, поспрашивать, возникали ли у них сложности, особенно на верхних этажах: ощущались ли землетрясения, нет ли проблем с водой.

Проверьте квартиру на слышимость. У нас в городе есть дом, в котором в санузле на седьмом этаже слышно, как ругаются на десятом, а на первом моют руки. Квартира понравилась, а слышимость не устраивает? Готовьтесь к тому, что придётся тратиться на шумоизоляцию или мириться с тем, что вы будете слышать соседей, а они — вас.

Также стоит обратить внимание на отделку квартиры. Ремонт от застройщика обычно идёт самый бюджетный. Хотя есть те, кто старается делать всё качественно: стены выравнивают, в туалете кладут кафель, на полу — линолеум. Не советую покупать новостройки с ламинатом, если дому менее 4 лет. При усадке дом может повести, и красивый пол вздыбится или разойдётся.

Вторичное жильё

Я не советую своим клиентам приобретать квартиры в домах, которым больше 50 лет. Такие постройки часто страдают от грибка. Любой старый дом прежде всего нужно осмотреть внешне: чернота на углу может быть первым признаком плесени, от которой очень сложно избавиться. Чаще всего страдают кирпичные дома и здания, где нет горячего водоснабжения. К тому же такие помещения потом очень сложно перепродать — у нас сейчас лучше покупают новостройки.

Осмотрите перекрытия и уточните время проведения последнего капитального ремонта, а также управляющую компанию. Не рекомендую покупать квартиру в доме, где есть супермаркет или продуктовый магазин. Зачастую в таких домах есть тараканы, а иногда даже мыши.

Выбирая панельный дом, подождите до зимы – там часто бывает холодно, особенно в угловых комнатах и на первых этажах. Можно заказать мастера и утеплить квартиру — с внешней стороны дома закрыть все швы пеной или обшить. На сегодняшний день услуга обойдётся в среднем 100-150 тысяч рублей. Но даже в случае, когда такая процедура сделана предыдущим хозяином, советую повременить с покупкой до холодов. Если дополнительные утепления расположены внутри, будьте внимательны. Под ними может скрываться плесень и сырость.

Ещё в панельном доме необходимо обратить внимание на стены. Визуально под обоями и натяжными потолками их кривизну вы не заметите. Лучше не полениться и прийти на осмотр со строительным уровнем.

Самыми холодными, на мой взгляд, в панельных домах являются квартиры, расположенные по концам дома на первых этажах. Такое случается в 90% случаев, но бывают и исключения из правил. В кирпичных — одинаково тепло везде.

Осмотр квартиры

Самый дорогостоящий ремонт — это трубы, полы и окна. Пластиковые окна — не всегда хороши, оцените качество пластика и профиля. Если окно поставлено несколько лет назад и уже пожелтело — значит вскоре вам придётся его заменять.

Читайте так же:
Как разделить счета по оплате в неприватизированной квартире по закону

С сантехникой всё просто: нужно посмотреть, заменены ли стояки и батареи, потому что распространённая болезнь вторичного жилья — проблемы с водой. И часто она возникает из-за неправильно поменянных труб. Особенно, когда дому больше 25 лет. Стоит насторожиться, заметив, что во всей квартире особого ремонта не проводилось, а санузел в новеньких панелях. Там может быть и плесень, и грибок, и тараканы. Попросите аккуратно снять одну панель, чтобы посмотреть, что за ней. И самым дорогостоящим пунктом являются полы: если они деревянные и скрипят, готовьтесь к тому, что тысяч сто вы потратите на их замену.

Не советую брать квартиру, где все закрыто натяжными потолками. Меня как риелтора такое всегда смущает. Под ними может скрываться плесень или следы того, что соседи постоянно топят. Старайтесь заглянуть в углы под обои, там, скорей всего, причина будет видна.

Внимательно изучите документы на наличие не узаконенной перепланировки. Обсудите это вопрос с продавцом. Он может предложить скидку, если вы будете готовы заниматься вопросом самостоятельно. Я не рекомендую так поступать без консультации опытного риелтора, потому что могут быть задеты несущие конструкции и пострадает безопасность жилья, а ещё это дополнительные временные и финансовые затраты.

Присмотритесь к соседям. Этим нужно озаботиться обязательно. У меня в практике было несколько случаев, когда через несколько месяцев, а то и недель, клиенты просили перепродать квартиру, потому что невозможно жить в ней по разным причинам, например, из-за большого количества домашних животных у бабушки за стеной.

Юридические аспекты

На мой взгляд, покупать квартиру в ипотеку безопаснее, потому что её будет проверять банк. Приобретая жильё за наличный расчёт, проверьте юридическую чистоту квартиры. Обязательно закажите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), ознакомьтесь с правоустанавливающими документами продавца и проверьте собственников на сайте службы судебных приставов. Важно уточнить, выплачена ли ипотека за квартиру — это тоже может стать проблемой.

Совершая сделку через агентство, выбирайте проверенные компании, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие хорошие отзывы и официально зарегистрированные.

Не советую отдавать деньги до окончательного заключения договора — ситуации бывают разные. Полностью рассчитываться нужно только после регистрации права собственности (договор с залогом). Лучше всего, если сумма будет переведена со счета на счёт через банк, а на руках у обоих сторон будет расписка о совершённой сделке. Такое поведение наиболее безопасно и для покупателя, и для продавца.

Найти объявления о продаже и аренде жилья можно на Доске объявлений «Чита.Ру» – крупнейшем региональном ресурсе подобного плана с удобным поиском, универсальной системой продвижения, возможностью репоста объявлений в социальный сети и массой других возможностей. На доске размещено более 12 тысяч объявлений, в том числе более 5 тысяч объявлений в разделе «Недвижимость» и более 700 объявлений в разделе «Работа».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector