New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Через сколько можно продать квартиру без налога

Через сколько можно продать квартиру без налога

Не так давно Налоговый кодекс России внес изменения в процесс налогообложения доходов от продажи жилья. У многих владельцев недвижимости, планирующих продать квартиру, возникают вопросы по уплате налога.

  • Сроки по продаже квартиры без налогообложения?
  • После приватизации жилья, когда можно продать его без налога?
  • Льготы по налогообложению с продажи квартиры.
  • Как работает налоговый вычет?
  • После оформления договора дарения нужно ли платить налог?
  • Новое законодательство 2019 об уплате налога с продажи.

Некоторые люди продают недавно приобретенную недвижимость с целью улучшения своих условий проживания. Продать обычную квартиру, возможно только при условии, что она находится в собственности владельца свыше 5 лет. Прежняя схема налогообложения (от 3 – х лет) применяется в случаях исключений, а также на льготных условиях. Вот примеры:

Продажа квартиры после приватизации

Квapтиpa в ипoтeкy

Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

Читайте так же:
С какой суммы можно получить налоговый вычет за дорогостоящее лечение

Как влияет вид собственности на налог при продаже

деньги, продажа квартиры без налога

Вид собственности никак не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Также данная обязанность наступает вне зависимости от основания приобретения квартиры. Исключением являются случаи, когда налоговым законодательством определенная категория лиц освобождается от НДФЛ либо прошел срок давности владения.

Как уже было отмечено, срок давности равен 5 лет. Однако это правило имеет следующие оговорки:

  • если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
  • если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2020 или 2021-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
  • также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.

Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.

Расчет срока владения

На основе вышеуказанной информации несложно понять, как должен быть продан объект недвижимости, чтобы на него не начислялся НДФЛ – все зависит от того, в каком году на него было получено право собственности, и от этой даты отсчитываем 3 или 5 лет (кроме отдельной категории граждан). Но для правильности расчетов нужно знать, какой момент (дата) считается числом для отсчета. Ниже представлены два несложных правила:

  1. Если вы обзавелись квартирой в результате вступления в наследство, то отсчетной датой считается, не когда собственность была переоформлена, а день смерти наследодателя.
  2. Если покупка квартиры оформлялась по договору долевого строительства или по договору купли-продажи, то днем для отсчета срока владения считается не дата подписания договора, когда была продана фактически квартира, а день регистрации имущественных прав.
Читайте так же:
Можно ли получить налоговый вычет

Никаких других «подводных камней» в этом вопросе нет. Главное – это правильно определить, сколько вы уже владеете недвижимой собственностью и сколько нужно еще подождать в зависимости от даты ее приобретения. В противном случае или при острой необходимости срочно продать квартиру, вы обязаны будете уплатить налог на прибыль. Несоблюдение закона и отказ от отплаты налога приведет к начислению пени на задолженность, которая может возрасти до 30%.

Уменьшение дохода

Уменьшить налог от продажи квартиры полученной по наследству можно до такой степени, что ничего платить не придется. Конечно, процедура подразумевает невысокую стоимость жилья, но трату нервов с налоговыми декларациями, как то:

  • официально продаваемое наследство оценивается суммой менее 1 миллиона, что подразумевает отсутствие налоговой пошлины;
  • вычитают из цены расходы по приобретению дома, его ремонта, оформление имущественного права.

Из оставшейся суммы затем извлекают утвержденные кодексом 13%. Конечно, каждый должен выбрать один лишь пункт, да и минимальная стоимость дома доставшегося по наследству не должна быть ниже 70% его кадастровой цены.

Какова процедура расчета и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.

Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

  • документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
  • договор купли-продажи при реализации квартиры.

Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Читайте так же:
Ответственность руководителя организации за несвоевременные платеж налога

Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.

Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:

  • документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
  • договор купли-продажи при реализации квартиры;
  • сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
  • уплатить налог 10% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.

Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2019 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -15 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости

2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.

  • подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
  • уплатить в бюджет 220 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в мае 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 16 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

Читайте так же:
Можно ли использовать налоговый вычет при использовании материнского капитала в 2022 году

17 200 000 -16 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости

400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.

  • подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
  • уплатить в бюджет 40 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в декабре 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 31.03.2021 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2019 г. (условно – 12 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:

17 200 000 -12 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости

5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.

За просрочку уплаты за каждый день, после 10.04.2021 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.

Недвижимость – как вишенка на торте

Огромный «подарок» получили инвесторы и физлица, торгующие… квартирами. Сейчас, если квартира продается в течение трех лет с последней сделки, нужно оплатить 5% от ее стоимости дополнительно. Закон №5600 это меняет: если в течение года вы хотите продать больше двух квартир, придется заплатить 18% налога на доходы.

Во время второго чтения эту норму немного смягчили, добавив трудности в расчетах. 18% буду удерживать не со всей стоимости жилья, а с чистой прибыли – с разницы между ценой продажи и ценой предыдущей покупки. Хотели также ввести НДС при операциях с недвижимостью, но в финальном варианте закона норму убрали. Хоть и не закрыли тему полностью. Введение НДС, по мнению чиновников, урегулирует доходы посредников рынка недвижимости.

«Освобождение от НДС продажи жилья на вторичном рынке действительно используется в строительной отрасли в схемах минимизации уплаты налогов, существующих уже много лет», – говорил министр финансов Сергей Марченко.

Другая история с вторичным рынком. Здесь меняется только налог при купле-продаже. Но аналитики считают, что подорожание жилой площади ждет и первичный, и вторичный рынок. Раньше мы, кстати, уже писали о том, как дорожают квартиры. Сейчас озвучивают цифры посерьезнее – квадратные метры могут добавить около 20% стоимости.

голоса
Рейтинг статьи
Читайте так же:
Срок уплаты налога физическим лицом по декларации 3 ндфл
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector