На каком этапе строительства лучше покупать жилье

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках

Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.

Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.

«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.

«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

2. Уступка прав по ДДУ

Уступка прав требования — это форма сделки, при которой дольщик продает строящуюся недвижимость до получения права собственности, и ДДУ перерегистрируется на третье лицо. Примером подобного вида сделок служит приобретение квартиры у инвестора или инвестиционного фонда, ранее заключившего ДДУ непосредственно с застройщиком.

В целом договор уступки прав по ДДУ обладает теми же достоинствами и недостатками, как и основной ДДУ. Стоимость квартиры по уступке, как правило, выше стоимости первоначального ДДУ, т. е. возникает доплата продавцу по договору уступки, которую получает продавец, и которая не отражена в ДДУ. Для покупателя это означает 2 вещи:

• При банкротстве застройщика или при взыскании каких-то обязательств с застройщика (например, пени за срыв сроков сдачи) расчеты будут производиться, исходя из стоимости по ДДУ;
• Налоги при перепродаже будут рассчитываться, исходя из первоначальный цены по ДДУ.

Переуступщиком прав по ДДУ может быть как физическое лицо, так и организация. Если при сделке с физическим лицом риски незначительны, то при покупке прав у организации будьте внимательнее. Существуют застройщики, которые продают большинство квартир на объекте по переуступке прав, и до 50% стоимости квартиры указывается как плата за уступку, а в договоре ДДУ, право на который получает покупатель, стоимость квартиры оказывается заниженной в 2 раза. Таким образом, штрафы и пени при задержках строительства, а также сумма возврата при банкротстве застройщика будут занижены в 2 раза.

Важно помнить, что ДДУ уже заключен с первым дольщиком, и поэтому вы не сможете изменить условия договора. Уступка допускается после полной оплаты средств, в ином случае новый дольщик принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга. Если квартира покупалась в ипотеку, для уступки прав она должна быть погашена.

Кроме того, часто для проведения уступки бывает необходимо получить согласие застройщика, которое выдается на возмездной основе и может составлять до 5% стоимости квартиры.

Как происходит процесс оформления сделки купли-продажи?

Сам процесс покупки квартиры очень похож на покупку недвижимости на вторичном рынке. Происходит он следующим образом:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств застройщику (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи?

Прежде чем поставить свою подпись в договоре и отдать деньги застройщику, нужно внимательно изучить его текст. Продавцом должно быть указано именно то лицо, которое имеет право собственности на квартиру. (для этого можно посмотреть оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено).

• В договоре обязательно должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, иначе такой договор будет недействительным;
• Обязательно должна быть указана цена квартиры или квадратного метра и указана точная площадь жилья. Причем стоит указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит;
• Стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест);
• Должны быть прописаны порядок и условия расторжения договора, а также обязательство продавца предоставить все необходимые документы для совершения сделки.

Расчеты по договору и оформление сделки

В настоящее время оформление договора у нотариуса или в других органах не требуется, так что после подписания можно преступить к расчетам и оформлению сделки.

Как обезопасить себя от не заключения сделки после проведения оплаты?

Существует много способов проведения оплаты продавцу. Самый простой и быстрый – оплата наличными в кассе застройщика. Однако зачастую покупатель боится совершать платеж до момента регистрации сделки, именно по этому включаются в систему оплаты банки:

• Покупатель может оформить в банке распоряжение на выплату средств через аккредитив. Это распоряжение он отдает продавцу и теперь можно зарегистрировать переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. После успешного завершения сделки продавец с распоряжением и выпиской из ЕГРН отправляется в банк за получением денег;
• Также можно воспользоваться арендой банковской ячейки;
• С недавнего времени появился новый способ взаиморасчетов с застройщиком, так называемый «экскроу-счет», использование которого станет обязательным с 1 июля 2019 года для расчетов по недостроенным объектам недвижимости.

Обо всех этих способах, а также о расчетах с использованием ипотеки, материнского капитала и военной ипотеки вы можете подробней ознакомится на странице нашего сайта Варианты оплаты.

Как проходит регистрация сделки и какие документы нужны?

Все сделки регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости. Подать заявление на регистрацию можно в МФЦ. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт или его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке, которое можно получить в МФЦ;
• Экспликация (пояснение к архитектурному проекту) и план квартиры;
• Квитанция об оплате госпошлины.

(Государственные нормативные акты могут измениться, по этому наши специалисты помогут уточнить актуальный на момент покупки квартиры перечень документов для регистрации)

После подачи заявления и всех необходимых документов тут же нужно получить расписку в получении от МФЦ. Процедура переоформления занимает одну – две недели, после чего покупатель получит извещение об успешном совершении сделки.

Как проходит приемка жилья?

После регистрации сделки и получения денег застройщиком остается физически принять квартиру с актом приемки-передачи. В этот момент покупателю нужно удостовериться в том, что квартира находится в том же состоянии, что и во время предыдущего осмотра. Этот этап сделки является заключительным и после подписания акта все обязательства сторон считаются выполненными.

Наши специалисты готовы ответить на любые вопросы и помочь разобраться с оформлением, звоните и приходите к нам в офис!

Продажа новостроек по доступным ценам от застройщика «ВЫБОР»

Компания участвует в государственных программах и вносит свой вклад в формирование привлекательного облика города, возводя дома, полностью соответствующие требованиям дизайн-регламента Воронежа и области. Многочисленные награды, признание экспертов рынка недвижимости, а также положительные отзывы клиентов выделяют нашу компанию на фоне конкурентов и позволяют считать одной из лучших в своем сегменте.
В строительной компании «ВЫБОР» вы можете купить квартиру в воронежской новостройке непосредственно от застройщика – мы осуществляем прямые продажи и гарантируем удобные условия сотрудничества. Свяжитесь с нами: новое жилье ждет вас!

Недостатки первичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
• Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
• Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затратыи время на «доведение до ума» купленной квартиры.
• Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
• Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
• Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
• Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
• Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры(при комплексной застройке новых микрорайонов).

Предоставляем максимум информации. Указываем точную стоимость жилья, выкладываем схематичные планировки и фотографии. Собираем информацию о ЖК. Рассказываем, чем выбранные новостройки, готовые к заселению, отличаются от других объектов.

Помогаем экономить. Работаем по единой с застройщиками цене. Бесплатно оформляем ипотеку с низкой процентной ставкой. Используем доступные вам государственные дотации — например, жилищную субсидию.

Обеспечиваем комфорт. Отвозим на просмотр в удобное время и привозим обратно. Предлагаем зарегистрированным пользователям удобные сервисы — например, 3D-конструктор или онлайн-торги.