New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Передача квартир дольщикам: почему спешить нельзя

Передача квартир дольщикам: почему спешить нельзя?

Большинство покупателей квартир в новостройках планируют получить ключи буквально на следующий день после ввода дома в эксплуатацию.

Процедура передачи ключей дольщикам требует достаточного количества времени. Почему это так и каким образом организует этот процесс застройщик «Меридиан»?

Срок сроку рознь

Вначале вернемся к тому, что в договоре участия в долевом строительстве есть два срока — срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартир дольщикам. Подробно об этом мы рассказывали в предыдущей статье. Застройщик имеет право передавать квартиры в течение 2-х, 3-х, 4-х и более месяцев (конкретный срок зафиксирован в вашем договоре) после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это полностью соответствует закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». То есть планировать новоселье на следующий день после ввода дома в эксплуатацию будет со стороны дольщика неверным и, можно даже сказать, непрактичным решением. Запаситесь терпением и возможностью еще несколько месяцев прожить там, где вы живете сейчас.

Как организована передача ключей?

Процесс передачи ключей — это такой же бизнес-процесс, как и любой другой в крупной компании. Для него требуются ресурсы.

Примерно за месяц до передачи ключей специалисты компании-застройщика готовят помещение на первом этаже дома. Устанавливают компьютеры, проводят интернет. Затем формируется команда специалистов. Она состоит минимум из 3—4 человек. Для них проводится обучение. К моменту ввода дома в эксплуатацию подготавливаются акты приема-передачи, проверяется информация о должниках, формируются списки для рассылки смс с приглашением на получение ключей.

Выдача ключей: наша практика

Итак, смс-сообщения рассылаются, дольщики записываются на приемку квартиры. За один день специалисты принимают примерно 30 клиентов, не более. Почему? Процедура занимает достаточно много времени — покупатель в присутствии сотрудника «Меридиана» осматривает квартиру на предмет строительных недостатков. Если их нет, то покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры и получает ключи. Если они есть, то он оформляет претензию в адрес застройщика в виде акта о несоответствии и в этом случае подписывается акт приема-передачи квартиры с замечаниями (замечания отражаются в акте о несоответствии). Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок.

Из практики нашей компании: передача квартир может занимать не один месяц. Например, выдача ключей в ЖК «Новый Мыс 3.0» началась в конце июня и пока процесс еще не завершен. Во-первых, потому что жителей очень много — 720, во-вторых, примерно 15% покупателей не спешат с получением ключей. Например, если это иногородние покупатели или инвесторы, которым нет необходимости переезжать в приобретенную квартиру.

Читайте так же:
Расстояние от дома до соседнего участка

Когда дольщик должен принять квартиру?

Есть ли обязанность у дольщика по срокам получения ключей? Да. Согласно закона, участник долевого строительства, получивший уведомление застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее приемке в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В наших договорах не установлен срок по приемке квартиры после уведомления дольщика о необходимости принять квартиру, поэтому мы ориентируемся на то, что покупатель примет квартиру в течение 7 рабочих дней.

Итак, главные выводы:

  1. Внимательно прочтите свой договор участия в долевом строительстве: там указан срок, не позднее которого застройщик обязан передать вам квартиру.
  2. Отнеситесь к процессу приемки квартиры основательно и разумно. Не торопите застройщика, каждому из вас обязательно придет смс-оповещение с приглашением на получение ключей.
  3. Постарайтесь принять квартиру в разумный срок, желательно в течение 7 рабочих дней со дня получения приглашения от застройщика.

Сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. О наличии и стоимости указанных квартир обращайтесь в отдел продаж. Политика персональных данных.
Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф.

Что это за документ

Передаточный акт прикладывается к договору купли продажи квартиры, что указывает на фактическую передачу недвижимости. Это значит, что новые владельцы приняли жилплощадь в том виде, в котором ее передали при продаже. Если обе стороны сделки подписываются в документе, значит, никто претензий не имеет. Продавец не будет требовать от покупателя выдать ему в прошествии времени оставленные вещи, если такие были, а новый собственник не выскажет прежнему претензий относительно состояния коммуникаций, стен, пола и прочего.

Обратите внимание! Передаточный акт составляется на квартиру не только в случае купли-продажи, но и при аренде помещения или дарении недвижимости. Во всех случаях цель документа одна – зарегистрировать состояние жилплощади и подтвердить отсутствие претензий у сторон при осуществлении сделки.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Читайте так же:
Ндфл материнский капитал расходы на приобретение квартиры

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры

В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.

Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.

Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.

Регистрация акта приема передачи квартиры

Для возможности полноправно распоряжаться своим имуществом (продавать, дарить, оставлять завещание), необходимо зарегистрировать право собственности.

Заметим, что при этом предоставление акта о передаче недвижимости на регистрацию не обязательно, если условиями договора, например, оговорена передача через определенный промежуток времени.

Подписывая передаточный документ объекта недвижимости, стороны не только выполняют требования закона, но и подстраховывают возможность защиты своих прав.

Скачать бесплатно образец акта приема передачи квартиры можно здесь

Оформление акта приема-передачи

Единых официальных требований по оформлению передаточного акта не прописано законодательно. Он составляется произвольно-приемлемой форме. По желанию акт можно заверить у нотариуса. В него могут быть добавлены разные пункты, которые имеют значение для участников сделки, ведь продажа и/или покупка квартиры весьма значительное событие, содержащие многие особенности. Численность пунктов также может варьироваться по желанию продавца и/или покупателя. Но существует ряд обязательных реквизитов, которые должны входить в состав документа, а именно:

  1. Дата составления и подписания акта.
  2. Указание места составления документа.
  3. Информация об участниках сделки (ФИО, паспортные данные, контактная информация и т. д.).
  4. Номер договора, согласно которому совершается сделка.
  5. Данные нотариуса, заверившего Договор купли-продажи.
  6. Описание помещения, относительно которого оформляется акт.
  7. Также в передаточном акте должно содержаться подробное описание всех дефектов, выявленных при наружном осмотре квартиры.

Ниже можете ознакомиться с образцом:

#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом

#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом

Процедура приемки квартиры описана в статье 8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в договоре с застройщиком. Казалось бы, изучи — и вперед. Но здесь неподготовленного человека ждет множество ловушек.

Читайте так же:
Как узнать кто прописан в квартире по адресу

Необходимые документы

«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют. Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».

Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке. Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.

Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • договор долевого участия;
  • план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.

«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

От застройщика необходимо потребовать:

  • технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).

Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках

Осмотр мест общего пользования

Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.

На что нужно обратить внимание:

  • дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
  • в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
  • если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
  • если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.
Читайте так же:
Какие необходимы документы для продажи дома и земельного участка в долевой собственности

Осмотр квартиры

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

  • точный почтовый адрес построенного дома;
  • цена квартиры;
  • площадь квартиры;
  • официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
  • описание состояния квартиры;
  • данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

  • бумажный скотч;
  • смываемый маркер;
  • рулетку;
  • зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье. — Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах. А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Читайте так же:
Как узнать введен ли дом в эксплуатацию онлайн москва

Подписание акта

Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.

Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:

  • нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;
  • необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.

По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны. Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта. «Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.

«В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

«Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.

Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:

  • дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
  • договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.

Обязанности подписывать эти документы у дольщика нет. Уверения застройщика, что без них квартиру не передать или Росреестр не зарегистрирует право, несостоятельны.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector