New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выбираем квартиру на вторичном рынке: на что важно обратить внимание

Выбираем квартиру на вторичном рынке: на что важно обратить внимание

Выбираем квартиру на вторичном рынке: на что важно обратить внимание

Покупка квартиры на вторичном рынке – удобный способ приобрести подходящее жилье по приемлемой цене. Чтобы найти по-настоящему хорошую квартиру, нужно тщательно подготовиться к выбору будущего дома и внимательно изучать каждый понравившийся вариант. Несколько полезных советов помогут выбрать квартиру на вторичном рынке.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

  • Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
  • Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
  • Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
  • Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Читайте так же:
Сдача автомобиля в субаренду физическим лицам последствия

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.

Особенности покупки жилья на «вторичке»

Покупаем квартиру: на что обратить внимание?

Проверять объект недвижимости и продавца на вторичном рынке нужно более тщательно, чем на первичном. Например, обязательно выясните, не зарегистрированы ли в квартире третьи лица, есть ли не действующая прописка прошлых владельцев и т.п. Не стесняйтесь, затребуйте у продавца все документы.

Проблема состоит в том, что в некоторых случаях за прописанным в квартире человеком может оставаться право пользования жильем, независимо от смены собственника. Если вы не хотите столкнуться с такой или другой проблемой, разберитесь, как гарантировать себе безопасность при покупке объекта на «вторичке».

Главные вопросы

Обязательно выясните, кто именно фигурирует как собственник квартиры, встретьтесь с ним лично и узнайте:

  • на каком основании он получил свое право собственности;
  • кто зарегистрирован в квартире, когда и кто был снят с регистрации;
  • имеет ли собственник несовершеннолетних детей, супруга (супругу);
  • есть ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на право собственности или пользования жильем;
  • имеет ли объект скрытые дефекты коммуникаций;
  • кто проживает по соседству (возникали ли конфликтные ситуации, можно ли договориться и т.п.).
Читайте так же:
Талон уведомление из полиции проверить онлайн

Потребуйте, чтобы собственник предоставил официальные документы, подтверждающие его ответы на вопросы.

Юридическая чистота

Ни в коем случае не игнорируйте этот шаг, покупая квартиру на вторичном рынке. В противном случае вы рискуете потерять недвижимость уже после заключения сделки.

Рекомендуем обратиться за этой услугой к специалистам – профессиональным риэлторам или юристам. Конечно, вы можете провести проверку самостоятельно, но учтите, что от вас потребуется много времени и знание множества юридических тонкостей.

Необходимые документы

Продавец обязательно должен предоставить вам документы, подтверждающие его право собственности. В зависимость от его статуса, это:

  • выписка из ЕГРП и технический паспорт недвижимости для собственника;
  • выписка из ЕГРП, документ, подтверждающий право долевой собственности, согласие других совладельцев на продажу, техпаспорт и другие документы на квартиру для совладельца;
  • документы на квартиру, техпаспорт, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения для наследника;
  • доверенность на проведение сделки и договор с собственником для риэлтора;
  • техпаспорт, выписка из ЕГРП и доверенность на проведение сделки для доверенного лица.

Все документы должны быть нотариально заверенными и действительными. Лучше доверить процедуру проверки корректности документации специалистам – юристу или агентству недвижимости с собственным юридическим отделом.

История объекта

Для проверки истории квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость). В ней указывается информация о продажах объекта, открытых и закрытых судебных спорах и тяжбах, арестах и т.п.

Техническое состояние

Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а также из справки, которую нужно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации).

Если в квартире менялась планировка, это должно быть согласовано и задокументировано. В противном случае новый собственник может столкнуться с необходимость приведения квартиры в изначальный вид по решению суда.

Проверка продавца

Попросите не только документы на недвижимость, но и копию паспорта продавца. Так вы сможете проверить данные в реестре недействительных документов. Убедитесь в том, что продавец адекватен и вменяем. Если у вас возникли сомнения, поговорите с соседями и попросите у продавца справку от психиатра.

Читайте так же:
Отказ от оплаты взноса капитального ремонта многоквартирного дома

Заходим в подъезд, включаем все рецепторы

Итак, вы звоните в домофон либо агент встречает вас у парадной. Состояние мест общего пользования многое расскажет вам и о возможных соседях, и о качестве работы управляющей компании.

Не хотим терять время, поэтому отправляемся прямо к лифту, нажимаем на кнопку и поднимаемся на нужный этаж. Да, нас ждут. Но осмотр будет неполным, если мы не пройдемся пешком по лестнице (лучше, конечно, вниз, с последнего этажа на первый).

Здесь нам нужно не только присматриваться, но также прислушиваться и принюхиваться. Но не будем торопить события, все это можно сделать на обратном пути. Пока просто возьмите на заметку.

Важно! На первом просмотре обязательно пройдитесь по всем этажам, а на втором – постарайтесь познакомиться с соседями сверху

Что должно насторожить

– Давно не знавший ремонта подъезд с занимательными граффити и следами плесени на стенах

– Характерные для старого жилья запахи затхлости, плесени, сырости и т. п. Даже если в подъезде недавно был ремонт, они сигнализируют о неблагополучии

– Старые ободранные входные двери в квартирах – в первую очередь этажом ниже и выше той, что вы осматриваете: коммуналка над головой – это, что называется, на любителя. Конечно, когда речь зайдет о сделке, с будущими соседями желательно познакомиться. Но всему свое время

Осмотр жилья на вторичном рынке

Квартиру, которая относится к вторичной категории, следует проверять не менее критично. В первую очередь стоит собрать информацию о ее собственнике и людях, прописанных на жилплощади. В процессе осмотра владелец предъявляет паспорт и при необходимости нотариально заверенную доверенность с удостоверением личности представителя.

При осмотре жилья вторичного рынка особое внимание стоит уделить изучению документов:

  • правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, документы о приватизации);
  • технический паспорт (план с подробным чертежом квартиры);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой или поквартирной карточки;
  • выписка из ЕГРП.
Читайте так же:
Как можно получить муниципальное жилье на время работы

Если согласно выписке жилье неоднократно перепродавалось, то в процессе совершения сделки требуется особая бдительность. Кроме того, рекомендуется обследовать все коммуникации в квартире на предмет аварийного состояния, а также оценить качество косметического ремонта.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу . Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

Паспорта продающей и покупающей стороны;

Сам договор купли-продажи;

Акт приема-передачи жилья;

Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);

Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки, если в квартире был прописан ребенок, пр.

Весь процесс регистрации с полной передачей прав владения новому собственнику длится не дольше трех месяцев.

На что обращать внимание при покупке недвижимости в новостройке

Приобретение квартиры на первичном рынке имеет свои особенности. Для банка могут быть важны следующие факторы:

  • присутствие застройщика на рынке в течение нескольких лет;
  • отсутствие у СК задержек по сдаче объектов минимум в течение последнего года;
  • наличие двух и более реализованных проектов, зданий, успешно введенных в эксплуатацию;
  • устойчивая репутация и отсутствие судебных споров.

Покупка недвижимости – на что обратить внимание покупателю:

  • Степень готовности. Дешевле приобретать квартиру в строящемся доме, однако нужно иметь четкие представления о сроках сдачи, проверить репутацию застройщика или управляющей компании. Если здание официально введено в эксплуатацию, следует убедиться, что подведены вода и свет, организована канализация. Можно обсудить состояние и проблемы дома с другими покупателями и уже заселившимися жильцами.
  • Тип договора. ДДУ (договор долевого участия) – самый надежный вариант, подтверждающий наличие у застройщика разрешения на строительство.
  • Выбор варианта отделки квартиры в строящемся здании. В помещении без отделки есть коммуникации, окна, дверь, стяжка полов, выровненные стены, но требуется предварительный ремонт. Предчистовая отделка включает межкомнатные перегородки и двери. Ремонт под ключ предусматривает наличие сантехники, подоконников и откосов, поклеенных обоев, напольного покрытия. Также можно приобрести квартиру со свободной планировкой, индивидуально обозначить расположение комнат (кроме функциональных помещений) и реализовать собственный дизайнерский проект с нуля.
  • Состояние потолка, стен, пола. Неприятные сюрпризы могут скрываться за натяжными конструкциями. Характеристики стен напрямую влияют на уровень шума и климат в помещении. Особое внимание полу следует уделить в квартире на первом этаже. Все покрытия должны быть ровными, без протечек и плесени – как в комнатах, так и на балконе.
Читайте так же:
Как узнать по информацию по дому

Недостатки квартиры лучше искать при хорошем освещении. Главное – обратить внимание на недочеты жилья и потребовать исправления дефектов, выявленных на осмотре, до подписания Акта сдачи-приема, иначе застройщик может отказать в удовлетворении претензий.

Подробнее узнать об особенностях и сроках оформления сделки, системе оценки квартиры, принципах диалога с собственником или застройщиком и рисках можно на семинаре «На что обращать внимание при покупке недвижимости? 5 советов от практика», который пройдет в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» 3 апреля 2020 года.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector