New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Конституционный суд недавно встал на сторону добросовестных покупателей квартир, которым продали кота в мешке. А законом им предусмотрена компенсация в случае утраты приобретённой недвижимости. Тем не менее риски, сопутствующие столь важной сделке, ещё остаются. «Парламентская газета» разбиралась, какие опасности подстерегают тех, кто решил купить жильё.

Недееспособный продавец

По статистике, 6 процентов сделок с недвижимостью в России сегодня по той или иной причине признают недействительными. Поэтому, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке, первым делом следует проверить на вменяемость самого продавца, советует риелтор-адвокат агентства недвижимости «Правовесть» Кирилл Иванов.

«Нужно установить, не состоит ли он на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если состоит, то есть вероятность, что сделку суд может потом отменить, так как гражданин не понимал значения своих действий», — пояснил эксперт «Парламентской газете».

Впрочем, возможны исключения, уточнил риелтор. Дело в том, что недееспособность устанавливает только суд. И если в момент совершения сделки человек, даже состоя на учёте в психодиспансере, прекрасно понимал суть происходящего, то договор купли-продажи считается правомочным.

«В своей практике несколько раз я приобретал жильё для клиентов у лиц, официально состоящих на учёте в ПНД, но всё было в рамках закона. Прежде чем подписывать документы, продавец прошёл экспертизу в институте имени Сербского. Два психиатра и психолог в течение двух часов разговаривали с ним, после чего дали заключение, что на момент обследования человек полностью отдает отчёт в своих действиях», — уточнил адвокат.

Он добавил, что совершать сделку в подобной ситуации необходимо в день получения такого заключения, если позже, то у продавца появится «аргумент» в пользу своей недееспособности. Если же человек официально судом признан недееспособным, то совершать сделки с недвижимостью имеют право только опекуны.

Несовершеннолетние собственники

Игнорирование интересов несовершеннолетних при продаже квартиры, по словам Иванова, вполне легитимный повод, чтобы потом оспорить результаты сделки. Ведь по закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться.

«Например, если в приватизации квартиры дети не участвовали, но имели на это право, а в момент продажи квартиры их выписали. Продавцы скрыли этот факт, права детей были нарушены. Суд в этом случае встанет на их сторону», — сказал Кирилл Иванов.

Свои права на жильё могут предъявить и люди, находившиеся много лет в местах лишения свободы, которые не воспользовались своим правом приватизации.

Чтобы избежать знакомства с неожиданным владельцем, на этапе заключения договора следует тщательно проверять документы и сведения о квартире, советует адвокат. Лучше это делать не самостоятельно, а с привлечением профессионалов в сфере недвижимости.

Читайте так же:
Посмотреть собственников квартиры

Одна квартира — десять покупателей

Можно стать жертвой мошенничества и иного рода. Нередко объект недвижимости продают сразу нескольким покупателям одновременно. Когда новый покупатель приходит регистрировать жильё, выясняется, что собственник совсем другой человек. Чтобы избежать финансовых потерь, необходимо перед заключением сделки уточнить, кто на самом деле записан владельцем квартиры.

Поддельные документы

Ещё один неприятный сюрприз, который может ожидать неискушённого покупателя жилья, — подделка продавцом документов. «Бывает, что настоящий собственник квартиры скончался. Мошенник подделал паспорт — вклеил свою фотографию. И так как в Росреестре нет базы фотографий собственников, то обнаружить подвох удаётся не сразу», — пояснил Иванов. Позже покупатель обнаруживает, что жилплощадь не принадлежит продавцу, и здесь можно уповать только на профессионализм правоохранительных органов.

Бывшие супруги как фактор риска

Покупать квартиру у бывших супругов следует с особой осторожностью, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия на продажу квартиры одного из них не будет, второй имеет законное право в течение трёх лет оспорить в суде результат сделки. Ранее такие договоры признавали недействительными, но своим недавним решением Конституционный суд внёс определённость в спорную ситуацию.

В августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. квартиру в Ангарске без согласования с бывшей супругой. Позже та подала в суд, требуя признать сделку недействительной. Конституционный суд встал на сторону покупателя, обосновав своё решение тем, что женщина ничего не сделала, чтобы оформить своё право собственности, предъявив иск «добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно».

Читайте также:

Удовлетворение иска «нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота», говорится в постановлении КС от 13 июля 2021 года. Конституционные судьи решили, что и в других подобных делах жилое помещение должно оставаться за покупателем. При этом ущемлённые права бывшего супруга тоже требуют защиты, но «путём предъявления им требований к другому супругу».

Нежданные наследники

Спорные ситуации возникают и после сделок с квартирами по наследству. Внезапно появляется человек, который требует признать соглашение недействительным на том основании, что проживал в другом городе и не был оповещён о наследовании. В этом случае есть причины оспорить сделку.

Если суд удовлетворит его иск, то по закону покупатель может рассчитывать на компенсацию. Но только если приобретатель добросовестный. Если выяснится, что он знал о рисках или не проявил должного усердия для выяснения деталей сделки, то компенсации ему не видать. Но если он заблаговременно запросил выписку о владельцах жилья из ЕГРН, получил ещё кучу справок от продавца, то это может быть истолковано как поведение добросовестного покупателя.

Читайте так же:
В квартире моргает свет куда звонить

«У меня был случай, когда одну и ту же квартиру три раза покупали и перепродавали, но последний покупатель никаких проверок не заказывал, осмотрел квартиру визуально и отдал деньги, — рассказал Кирилл Иванов. — Суд признал его недобросовестным приобретателем, так как посчитал, что покупатель имел представление о рисках».

Необходимый перечень документов при покупке квартиры:

  • Документы, подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор купли-продажи квартиры или договор дарения.
  • Выписка из домовой книги в МФЦ. Она подтверждает регистрацию в квартире граждан или, напротив, отсутствие регистраций. Выписка нужна для последующей регистрации в Росреестре.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учёте.

По данным Финансового университета при Правительстве, на которые ссылается ТАСС, в России в 2020 году на рынке недвижимости было совершено 4,3 тысячи преступлений в крупном или особо крупном размерах. За пять лет этот показатель вырос на 33 процента.

За 2020 год было зафиксировано 7,2 тысячи мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью, — это на 16 процентов больше, чем пять лет назад (6,2 тысячи). При этом до приговора в прошлом году дошло только 964 преступления, тогда как в 2005 году наcчитывалось 1,5 тысячи приговоров.

Причина, по мнению замдекана юрфака Финансового университета Венеры Шайдуллиной, в том числе в экономическом кризисе, из-за которого люди стали экономить на услугах профессиональных участников рынка. Как показало исследование, жертвами мошенничеств с недвижимостью чаще всего становятся люди до 30 лет (45%), а также состоящие в браке (62%).

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры во вторичке

В сделках во вторичке основная нагрузка по сбору документов ложится на собственника недвижимости. Задача покупателя — внимательно ознакомиться с пакетом документов, предоставленных продавцом.

Какие документы нужны продавцу

Мы советуем выделить на сбор документов около двух недель, поскольку некоторых выписок надо ждать несколько дней. Итак, если вы продавец, подготовьте:

  • паспорта всех собственников квартиры.
  • Для квартир, полученных в собственность после 1 июля 2016 года: выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку можно получить в офисах Росреестра или кадастровой палаты, многофункциональном центре (МФЦ) или на портале Госуслуг. Срок выдачи — не более 3 дней. Стоимость — от 750 рублей.
  • Для квартир, полученных в собственность до 1 июля 2016 года, предоставляется свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
  • Документы, объясняющие, когда и при каких обстоятельствах продавец стал собственником недвижимости: договор купли-продажи, дарения или наследования.

На заметку. Выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Оба названия верны, потому что ЕРГП является частью ЕРГН. Выписка подтверждает права собственности продавца и содержит основные кадастровые сведения о квартире.

Читайте так же:
Действия в случае смерти человека дома

Если продавец стал собственником до 31 января 1998 года, то есть до даты основания Росреестра, то сведений о недвижимости в базе данных ЕГРН может и не быть. В этом случае нужно заказать кадастровый паспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ. Срок выдачи документа — от 5 дней.

Дополнительные документы, которые может предоставить продавец

Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:

  • выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
  • Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
  • Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
  • Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.

Какие документы нужны покупателю для покупки квартиры

Покупателю, в отличие от продавца, понадобится минимум документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.

Регистрация перехода права собственности

Как оформить право собственности на квартиру. Фото: Halfpoint - Fotolia.comСделка купли-продажи не ограничивается лишь подписанием договора: это недостаточное основание для признания её заключённой. Следующим шагом должна стать регистрация права собственности на переданную недвижимость.

Итак, заключена сделка купли-продажи квартиры, передача денег произошла. Как проходит процедура регистрации?

  1. Согласно Гражданскому кодексу, государственная регистрация обязательна и производится в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ней. Переход права собственности происходит на основании заключённого договора (его регистрировать не нужно).
  2. До момента регистрации жилое помещение официально закреплено за продавцом, он и имеет право собственности, зарегистрированное в ЕГРП. И только после регистрации оно переходит к покупателю.
  3. Чтобы произвести данную процедуру, обеим сторонам сделки необходимо отправиться в Федеральную регистрационную службу и написать заявление. Его форму и образцы заполнения можно посмотреть на сайте Росреестра либо взять в территориальных органах Росреестра.
  4. Вместе с заявлением необходимо представить заявление вкупе с документами, необходимыми для регистрации.

Заявители могут записаться на приём в госорган следующими способами:

  • при помощи личного обращения;
  • через официальный сайт Росреестра;
  • по телефону;
  • воспользовавшись информационными киосками.
Читайте так же:
Расписка о получении денежных средств в качестве задатка за квартиру

Является ли сын замглавы района добросовестным приобретателем?

Огласка результатов антикоррупционных проверок на фоне интереса силовиков в ряде районов Татарстана заканчивалась добровольным возвратом отчужденного имущества. В Черемшане этого не произошло. Отсутствие гражданских исков к новым собственникам и привлеченным к уголовной ответственности чиновникам может говорить об отсутствии перспектив такого спора либо желания этим заниматься.

К слову, мягким приговором суда по экс-директору ОАО «Коммунальные сети ЧР» Шакирову четко установлены обстоятельства сделки: превышая свои должностные полномочия, осужденный изготовил и подписал у пятерых членов Совета директоров ОАО проект протокола заседания совета о реализации той самой базы, при этом заведомо внес в документ ложные сведения о проведении рыночной оценки здания и ввел в заблуждение подписантов. В сфальсифицированном протоколе оказалась сумма 298 тысяч рублей, тогда как даже кадастровая цена объекта на тот момент составляла свыше 1 млн.

Далее Шакиров через подчиненного нашел фиктивного покупателя из Самарской области и подписал с ним договор купли-продажи. На следствии тот покупатель Федоров утверждал: ни передавал за приобретение здания ни копейки (Шакиров уверяет, что сам заплатил за покупателя) и вообще не собирался ничего с ним делать. Просто попросили временно зарегистрировать на себя, якобы «спасали объект от ареста приставов» (по данным источников «Реального времени», подтверждения этой версии обвиняемого-осужденного силовики не нашли — на ОАО просто не было серьезных долгов).

Согласно приговору суда, муниципалитет не подавал гражданский иск к признавшему вину и наказанному уголовным штрафом в 120 тысяч. Фото: Ирина Плотникова

Когда Федорову пришел привет из налоговой, он решил избавиться от собственности. На следствии он пояснял: владел объектом номинально, даже не знает, кто получал аренду в тот период. Потом подписал договор купли-продажи здания с Габдурашидом Замалтдиновым. Причем «номинала» указанных на бумаге 300 тысяч рублей он от покупателя тоже не получал. Далее Замалтдинов-старший оформил дарственную на сына Ильнара, который возглавил все тот же МУП «Коммунальные сети ЧР» в октябре 2018-го после избрания отца депутатом и назначения замглавы района.

Члены Совета директоров ОАО «Коммунальные сети ЧР» на допросах подтверждали — собрание по вопросу реализации весомого объекта не проводилось. Предполагали, что могли подписать протокол в общей кипе бумаг, поверив Шакирову на слово, что сделка уже одобрена наверху. При этом отмечали, что будущий замглавы района никоим образом при подписании этих документов не присутствовал и никакого интереса не высказывал. О том, что база оказалась в собственности Замалтдиновых, представители «надзорного органа» муниципального АО узнали. лишь на следствии!

Причем ныне обвиняемая глава ПИЗО Инна Тайдакова, она же член Совета директоров вышеназванного ОАО, в суде по делу Шакирова свидетельствовала: нарушений при реализации данного объекта не было! Однако на предварительном следствии она признавалась, что изначально отказалась подписывать представленный Шакировым протокол, требуя проведения оценочной экспертизы, а в ответ услышала — «это решение руководства района». При новой встрече директор ОАО предоставил ей уже и оценочную экспертизу, и она согласилась подписать протокол. Торги не проводились, хотя в данном случае процедура этого требовала.

Читайте так же:
Проверить кому принадлежит дом

Согласно приговору суда, муниципалитет не подавал гражданский иск к признавшему вину и наказанному уголовным штрафом в 120 тысяч. Показаний Замалтдиновых в итоговом документе по данному уголовному делу нет. Пояснить позицию замглавы района по этой истории и обвинению в растрате его адвокат вчера отказался. Сам подсудимый на звонок журналиста не ответил. Редакция «Реального времени» готова предоставить слово защите в любой момент.

  • Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Как это сделать, какие заявления заполнить и куда подать — есть подробная инструкция;
  • У семьи должны быть доходы, позволяющие получить кредит на покупку жилья, либо достаточное количество накоплений, которыми удастся оплатить ее за вычетом 35% от стоимости жилья. Для этого нужно получить и предоставить справку о доходах.

Сумма социальной выплаты рассчитывается исходя из наличия у супругов детей: 35% от расчетной стоимости жилья — для семей с детьми и 30% от расчетной стоимости жилья — для семей без детей. Расчетная стоимость жилья определяется исходя из норматива стоимости квадратного метра по муниципальному образованию, где семья включена в список участников программы.

О каких суммах примерно идет речь? В Архангельске многодетная семья из шести человек в 2021 году может получить 1,4 миллиона рублей, для семьи из четырех человек выплата составит 945 тысяч рублей. В Северодвинске многодетная семья из семи человек может рассчитывать почти на 2,1 миллиона рублей, семья из трех человек — на 892 тысячи.

На сайте molod29.ru подробно расписано, как правильно оформить документы, встать в очередь на получение выплаты и отслеживать свое движение в ней. Ожидание может составлять два года. В приоритет ставятся многодетные семьи

Эта мера поддержки пользуется популярностью у северян. Только в 2021 году социальную выплату на улучшение жилищных условий должны получить 222 молодые семьи региона. 180 из них уже приобрели новое жилье. Финансирование из трех бюджетов: федерального, регионального и местных составляет около 200 миллионов рублей. В целом, с 2014 по 2019 годы жилищные условия при помощи подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» улучшило 1167 молодых семей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector