New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги

В России многие работают и оказывают услуги не официально. Для того, чтобы вывести их из тени, государство предложило получить статус самозанятого и платить при этом налог в 4% — меньше индивидуальных предпринимателей. Сделать это можно при помощи смартфона. Стать самозанятыми смогут в том числе и те, кто сдаёт недвижимость.

До появления нового режима налогообложения арендодатель должен был платить НДФЛ в размере 13% от дохода. Можно было стать предпринимателем и платить налог в зависимости от выбранной системы отчислений: от 6 до 8%. При этом, необходимо было подавать налоговую декларацию и документацию для отчетности.

Закон не предусматривает обязательство приобретать статус индивидуального предпринимателя при сдаче жилья в наем. Если арендатор, являясь физическим лицом, приобрел квартиру (получил по наследству или в дар) для личных нужд, но временно им не пользуется, аренда не может быть признана предпринимательской деятельностью. В этом случае размер налоговой ставки 13% как доход физического лица.

Но если покупка жилплощади носит систематический характер и используется для получения личного дохода, это может быть признано предпринимательской деятельностью и облагаться соответствующим налогом.

Соответственно прямого требования в регистрации ИП в законе не содержится. Это решение остается за арендодателем с учетом того, что размер налоговых выплат может быть значительно уменьшен для индивидуального предпринимателя.

В чем главная опасность?

Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление.

Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры.

Читайте так же:
Кто проверяет счетчики воды в квартире

Петя может попасть сюда из-за дотошной соседки

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере 100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность.

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость.

Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент.

Есть ли смысл так рисковать?Есть. Если сдавать квартиру официально (заключать договор, платить налоги через самозанятость, ИП, юр. лицо), то при её продаже будет удержан налог в 13%. Так как квартиру могут признать «производственным капиталом для предпринимательской деятельности» (п.17.1 статьи 217 Налогового кодекса). Но не все так страшно! Процесс признания квартиры производственным капиталом носит оценочный характер. Т.е. результат зависит от конкретного оценщика и стечения обстоятельств.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Это реально гораздо более крутой вариант! Вы в течение минут можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру в аренду: как физлицу так и организации.

Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, то достаточно одному из супругов зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог с полученного дохода. Сдавать в аренду нежилое помещение нельзя.

Читайте так же:
Можно ли с долгом за квартиру лететь границу

Налог для самозанятых распространили на все регионы России.

Если самозанятый сдает квартиру физлицу, то ставка налога будет 4%, если юридическому — 6%.

Если самозанятый получает от арендатора компенсацию оплаты электричества и воды по счетчикам , то эти суммы не являются доходом и налог с них не платится!

Подавать декларации самозанятому не нужно. Также не нужно платить авансовые платежи или соц.взносы, как необходимо делать ИП. Если есть арендный доход — вы платите налог, нет дохода — не платите.

Последствия нелегальной сдачи квартиры

Теоретически о факте сдачи квартиры и получении доходов налоговая может узнать через соседей, квартиросъемщика, в ходе плановых или внеплановых проверок и пр. На практике, если сам человек не распространяется о том, что сдает квартиру, вряд ли представители власти узнают об этом, считает Константин Бобров.

В любом случае для привлечения гражданина к ответственности за неуплату налогов факт регулярного получения денег от другого гражданина именно за проживание в квартире нужно еще доказать. Особенно маловероятно это при наличном расчете.

Однако налоговая может узнать о доходах из других баз данных. К примеру, человек на сдаче квартиры заработал за год большую сумму. При этом декларацию он не подавал, официально не трудоустроен, но купил автомобиль за 1,8 миллиона рублей. Тогда у инспекторов ФНС могут возникнуть вопросы о происхождении денег. Ведь сведения о появившимся у гражданина автомобиле в любом случае попадут в налоговую службу из ГИБДД.

Наказание за неуплату налогов зависит от размера недоимки. При небольшой сумме налогоплательщика могут оштрафовать. Так, в соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ неуплата или неполная уплата сумм налога (неправильно рассчитана сумма, занижена налоговая база) влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Читайте так же:
Как совершить обмен квартирами без купли продажи

В соответствии с п. 1 ст. 119 НК РФ за не вовремя предоставленную декларацию на налогоплательщика могут наложить штраф – 5% от неуплаченной в срок суммы налога, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере могут привлечь по уголовной статье (ст. 198 УК РФ). Для этого надо не уплатить налогов более чем на 900 тысяч рублей за три финансовых года подряд.

Налоговикам в таком случае придется доказать, что каждый рубль из вышеуказанной суммы получен за сдачу квартиры. Это достаточно сложно, если, конечно, не производить все оплаты в электронном виде или если арендатор не придет в полицию со всеми расписками, уверен Бобров.

По словам Кокорева, ст. 198 УК РФ относится к категории преступлений небольшой тяжести, для которой наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Тем более, согласно УК РФ, если лицо впервые совершило преступление небольшой тяжести и нет отягчающих обстоятельств, к нему невозможно применить наказание в виде лишения свободы. По данной статье назначается в основном наказание в виде штрафа.

Также юристы отмечают, что человека не могут привлечь к ответственности по преступлению с истекшим сроком давности – в данном случае по прошествии трех лет со дня совершения налогового преступления.

Как уменьшить размер налоговых выплат

Обычно сумма платежей за арендную плату — это годовой доход арендодателя, который полностью облагается налогом. Но можно снизить выплату, если вычесть из этой суммы размер коммунальных платежей.

Важно учитывать, что коммунальные платежи бывают двух видов:

  1. по факту потребления (электроэнергия, горячая и холодная вода по счетчикам);
  2. не зависящими от факта потребления (отопление, иные платежи по квитанции не по счетчикам — например, уборка мусора и т.д.).
Читайте так же:
Можнл ли лишить квартиры добросовестного покупателя

Если квартирант оплачивает свет и воду, то собственник не получает никакого дохода, и эти платежи нужно вычесть из суммы, облагаемой налогом. Но в случае с отоплением все иначе: за эти услуги в любом случае нужно платить. Если они включаются в арендную плату, то относятся к реальному доходу и облагаются налогом.

Поможет ли инициатива Минстроя РФ легализовать рынок аренды жилья?

Чиновники надеются на это. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции г. Москвы, в 2017 году было выявлено 66 тыс. квартир, которые сдаются в аренду с нарушением законодательства. Право на вычет для арендаторов должно увеличить число квартир, сдающихся по всем правилам.

Между тем эксперты говорят, что легализовать рынок аренды жилой недвижимости будет непросто. Собственники квартир уже сейчас вынуждены немалую долю от получаемой арендной платы тратить на обслуживание квартиры, пояснила ТАСС управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Речь не только об эксплуатационных расходах, но и взносах за капремонт, а также о растущих налогах.

Если налоговики заставят арендодателей платить налог с дохода от сдачи жилья, собственники повысят цены на те же 13%, полагает она.

"Поэтому, думаю, все же стороны будут договариваться о какой-то скидке или сохранении цен взамен на то, чтобы арендатор отказался от получения налогового вычета", — пояснила Литинецкая.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector