New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как не прогадать с покупкой дачи

Как не прогадать с покупкой дачи?

покупка дачи

Начинать проверку дачи нужно с изучения правоустанавливающих документов. «Самое главное, чтобы у продавца на руках было свидетельство о собственности на землю или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), — советует директор центра загородной недвижимости «Кедр» Денис Шешко. — Остальные документы, например документы на дачный дом, можно будет оформить, если зарегистрированы права на землю. Садовая книжка, которую до сих пор пытаются предъявлять некоторые продавцы, правоустанавливающим документом не является. Все, что она подтверждает, — это то, что продавец состоит в садовом некоммерческом товариществе. Завтра к покупателю может прийти другой человек с такой же садовой книжкой и заявить, что он является владельцем этого участка».

Споры о праве на придомовую территорию

Батура Ольга

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.

Такие споры можно разделить на четыре большие категории:

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД.
Читайте так же:
Когда заканчивается программа жилье для российской семьи

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).

Читайте так же:
План 5 этажного дома брежневка

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Читайте так же:
Приватизация частного дома гк

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Требования к участкам

Инфорграфка у условиями для разделения земельного участка

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

Если участок не стоит на кадастровом учете, для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если кратко, найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Участок с границами на кадастровой карте Росреестра

Границы не определены

Участок без координат границ на кадастровой карте Росреестра

Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

В Москве нет требований к минимальным и максимальным размерам для участков — п. 3.4.1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП.

Ниже я нарисовал как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

Первый вариант

Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

Второй вариант

Вариант первый

Вариант второй

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Здравствуйте. Возможно ли разделить участок площадью 30 соток на два с ВРИ «под сельхозпроизводство». Изначально участок имел ВРИ «под дачное строительство», но по решению суда постановление главы администрации о переводе земли «под дачное строительство» признано недействительным и вернули ВРИ «под сельхозпроизводство» не смотря на то что минимальный размер с/х земли в МО 2 га.

Здравствуйте, Инесса. Нет, не получиться, потому что не полученные участки не будут соответствовать минимальным размерам. В любом случае, напишите кадастровый номер участка.

Здравствуйте! Делим долевой земельный участок ИЖС 3/10 и 7/10 на два самостоятельных участка ИЖС в судебном порядке.
Минимальный размер участка ИЖС в нашем регионе — 400 кв.м.
Сособственник меньшей части не согласен с выделом в натуре 300 кв.м и требует минимальный размер ИЖС (4сотки). Сособственник большей части также не согласен с уменьшением своей доли земли и хочет определить, что решение суда будет являться основанием для осуществления кадастрового учета. Какой орган может отказать в учете земельного участка, если росреестр в телефонной консультации подтвердил, что зарегистрирует право собственности по решению суда?

Читайте так же:
Как выбрать нотариуса при купле продаже квартиры

Здравствуйте, Александр. Не должны отказать в регистрации по решению суда. С другой стороны, Верховный суд определил, что новые участки должны быть минимумального размера, установленного в ПЗЗ. Определение Верховного Суда от 30.10.2018 N 85-КГ18-14 — «выдел доли земельного участка возможен только в том случае, если образуемые земельные участки по своим минимальным размерам будут соответствовать минимальным размерам, установленным для земельных участков соответствующего целевого назначения и разрешенного использования».

Здравствуйте, должен ли собственник (не арендатор) земельного участка при разделе участка вносить изменения в утвержденный проект межевания территории?

Здравствуйте, Анна. Нет, не должен. Подробней опишите свою ситуацию.

История объекта.
Участок площадью 13,52 сотки передан в общую долевую собственность двух граждан 4.09.2015 года.
На участке находится жилой дом, право общей долевой собственности на дом зарегистрировано 26.06.2014 года, те же собственники. Определено право пользования конкретными помещениями в доме, на сарай, туалет и колодец. На участке право пользования не определено.
В 2018 году один из собственников умирает, за ним наследует сын Петр и в 2020 году получает свидетельство о праве на наследство на доли в праве общей долевой собственности участка и дома.
Сейчас Петр продает свою долю, а я хочу купить.
Два вопроса.
1. Я могу купить долю участка и дома без раздела участка, и пользоваться частью дома, а участком совместно с соседкой? Соседка-сособственница уведомлена о продаже и отказалась.
2. Есть ли возможность разделить участок с учетом дат и ГРегламента и ЗРЗ, и кто это может сделать, продавец Петр до продажи или я после покупки?

Выдержка из градостроительного регламента.

2.3. Градостроительный регламент жилой зоны индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры)

2.3.1. Кодовое обозначение зоны — Т1Ж2-2.
2.3.7.2-1. Минимальная площадь земельных участков, образуемых при разделе земельного участка, составляет 600 кв. м, в случае если исходный земельный участок находится в общей долевой собственности, образован до 30.06.2016, в отношении такого земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет и сведения о его границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Здравствуйте, Елизавета. 1. Можете купить. Только пользование аннулируется. Ведь соседка договаривалась о пользовании с продавцом, а не Вами. И в договоре купли-продажи о сохранении пользовании нельзя указывать. Но велика вероятность, что суд (если до него дойдет) сохранит такое же пользование, как и с продавцом. 2. От Вас мало информации, чтобы что-либо утверждать. Зависит от кучи факторов, поэтому обратитесь к местному земельному юристу за очной консультацией. Такие вопросы не решаются ответами на сайте.

Добрый вечер!
Подскажите, пожалуйста, можно ли разделить на 3 части участок
50:19:0020106:168. ??
И куда надо с этим обращаться?

Здравствуйте, Анна. Можно будет, только у Вас участок нестандартной формы. Учтите, что 1) к каждому участку должен быть проход с улицы 2) минимальный отступ от дома до границы участка — 3 метра. Обратитесь к местному кадастровому инженеру. Они занимаются разделением. Инструкция — как разделить участок, если им владеет один собственник.

Здравствуй, можно ли разделить участок с кадастровым номером 41:05:0101100:744 на два, чтоб участок на котором стоит дом был минимальный, а на втором, чтоб границы проходили минимум 5 метров от строениея в сторону дома

Читайте так же:
Что считается полезной площадью в однокомнатной квартире

Здравствуйте, Елена. По карте не видно, где стоит дом. Поэтому обратитесь к кадастровому инженеру с планом участка и дома на нем, подробно объясните к чему Вы хотите прийти.

Здравствуйте. А если собственник юридическое лицо и на участке расположены 3 здания которые находятся в собственности.Границы расположения зданий на делимом ЗУ не определены в ЕГРН.Можно разделить участок или сначала надо привязать здания к ЗУ, а потом делить.

Здравствуйте, Елена. Необязательно привязывать здания, но минимальные отступы следует учитывать при разделении.

Как выбрать кадастрового инженера для раздела участка

Главные критерии для выбора инженера заключаются в проверке всех необходимых условий для выполнения работ в кадастровой сфере, основные из них: диплом и сертификат о членстве в СРО. Данные документы рекомендуется проверить перед подписанием договора. Специалист, который осуществляет свою деятельность официально, всегда предоставит подтверждающую документацию.

Квалификационный аттестат Главного кадастрового инженера ООО «ССГ» Кадникова Г.В.

Квалификационный аттестат Главного кадастрового инженера ООО «ССГ»

Свидетельство о членстве в профессиональном СРО Главного кадастрового инженера ООО «ССГ» Кадникова Г.В.

Свидетельство о членстве в профессиональном СРО Главного кадастрового инженера ООО «ССГ» Кадникова Г.В.

Комментарии (67)

Уважаемые коллеги! Как мне представляется, при разрешении рассматриваемой проблемы необходимо исходить из следующего:

1. Действующим законодательством допускается строительство нескольких отдельно стоящих МКД на одном земельном участке. Ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких МКД не предусмотрено. Раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем МКД — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений МКД, как собственников земельного участка (Письмо Минэкономразвития от 27.09.2011 г. № д23-4059).

2. У застройщика отсутствует обязанность формировать земельный участок под отдельно стоящим МКД. Согласно п.4 ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" формирование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

3. Законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства МКД, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать. Но могут и совпадать, т.к. законодательство не содержит признаков различия участка, предоставленного для строительства, и участка, необходимого для эксплуатации дома. (Постановление ВАС от 25.09.2012 г. № 5944/12).

4. При регистрации права собственности на помещение первого из собственников в построенном доме договор аренды прекращается, а участок переходит в собственность собственников помещений (п.26 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73). Любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (Постановление Пленума ВАС от 24.01. №11642/11).

5. При строительстве нескольких домов на одном земельном участке возможно, как одномоментное прекращение договора аренды, так и постепенное в связи с переходом частей земельного участка в общую собственность собственников помещений в построенных домах (Постановление ФАС ЗСО от 23.06.201 1 г. по делу № А70-8899/2010; Постановление ФАС МО от 23.05.2011 г. по делу № А40-9526/10-7-9).

6. Регистрация права собственности на помещение в МКД одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей собственности на общее имущество. При этом, право общей собственности за землю возникает в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП (Письмо Минэкономразвития России от 21.12.2011 № Д06-6370).

Таким образом, в случае неразделенного земельного участка под несколько корпусов МКД при вводе в эксплуатацию и передаче в собственность квартир в одном из них, гипотетически могут возникнуть проблемы с продолжением строительства и вводом оставшегося корпуса в эксплуатацию. Выходом из данной ситуации вижу не формулу 1 МКД = 1 з/у, а 1 ОЧЕРЕДЬ = 1 з/у (т.е. ввод в эксплуатацию и передача в собственность квартир в обоих корпусах).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector