New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Лайфхак 1. Покупка на старте (или до старта) продаж

Общеизвестно, что на старте продаж (на этапе котлована) стоимость квадратного метра в возводимом доме минимальна.

Следует понимать, что хотя на рынке недвижимости изменения происходят сравнительно небыстро, однако к понятию «старт продаж» следует подходить буквально со спортивными мерками – ухватить жильё по действительно низкой цене можно в течение одного, максимум двух дней после начала продаж. Обычно пул дешёвых квартир состоит из 2-5 штук. Остальные уже продаются «по рынку».

Впрочем, наилучшего результата можно добиться, если заняться покупкой ещё до старта продаж. Многие застройщики практикуют заключение предварительных договоров за несколько недель до официального вывода объекта на рынок.

Обычно информация о начале предварительной продажи широко не распространяется. Чаще всего о ней можно узнать по сарафанному радио от друзей, либо в социальных сетях. Кстати, именно поэтому многие екатеринбуржцы, заинтересованные в покупке квартиры в новом жилом комплексе конкретного застройщика, подписываются на получение новостей на его страничках в соцсетях. Бывает, что застройщик на своей страничке или на специализированном сайте (например, на METRTV.ru) сообщает о появившейся возможности бронирования квартир в очередной новостройке. Как только поступает такой сигнал, покупателю надо бросать свои дела и ехать в отдел продаж. Иначе всё вкусное «съедят» без него.

Читайте так же:
Уведомление о результатах испытаний продукции

Следует помнить, вышеописанная схема сработает, если риэлтор действительно имеет доступ к инсайдерской информации от застройщика.

Антон Перминов даёт ещё один совет, а именно – обращать внимание на первый дом, который застройщик возводит в данной локации. Если ранее здесь у застройщика объектов не было, то есть вероятность, что первые квартиры в этой локации он выведет на рынок по несколько заниженной цене, чтобы, во-первых, привлечь внимание, во-вторых, посмотреть на реакцию покупателей, т.е. пощупать реальный спрос. Если ожидания застройщика оправдаются, то ценник, будет пересмотрен в сторону повышения. Подобное было, например, при продаже жилого комплекса в микрорайоне.Академический. Квартира, которая на старте стоила 2,4 млн руб., уже через 2 недели продавалась за 2,9 млн. Показательным был и другой пример по ЖК ул.Большакова. За 4 месяца стоимость трёхкомнатной квартиры в нём увеличилась на миллион. Из быстрорастущих объектов можно назвать ЖК «Светлый» и «Ботанический сад».

Эксперты считают, что покупка на старте продаж сохранит свою привлекательность и в будущем, когда застройщики перейдут на финансирование через эскроу-счета.

Сегодня покупка на старте продаж может сэкономить до 30% стоимости квартиры. О том, какова может быть экономия при покупке квартиры «на котловане» после 1 июля, эксперты не говорят. Пока трудно подсчитать все издержки застройщиков при работе с эскроу-счетами. Неизвестно даже, под какой процент банки будут кредитовать застройщиков. Центробанк установил минимальную ставку для кредитов по эскроу-счетам в размере 3,65% годовых, но банкиры уже заявили, что в реальности ставка будет 6% и более.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Читайте так же:
Правила продажи квартиры в 2022 году документы от покупателя

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Риски

Риски при переуступке жилья

Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации:

  • Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.
  • С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.
  • После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком

Важно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.

ГК NordEst доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации. Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера. Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.

Читайте так же:
Срок выписки из квартиры в мфц сызрани

При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора. Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

  • разрешение на возведение многоэтажки;
  • право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Предварительный договор

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается. По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит. Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:

  • стопроцентный задаток
  • либо как гарантия платежеспособности покупателя.
Читайте так же:
Прописать отца в своей квартире

Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора. И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К. Застройщик предложил ей заключить договор долевого участия, правда, предварительный. Не заметив подвоха, женщина согласилась. Но когда строительство подошло к концу и настала пора оформлять квартиру в собственность, выяснилось, что прав на нее Мария Дмитриевна не имеет. Ведь застройщик так и не заключил с женщиной полноценный договор долевого участия.

Рассрочка

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Покупка новостройки в рассрочку – вариант, который, безусловно, заслуживает внимания. Он выгоден как застройщикам, которые стремятся побыстрее реализовать квадратные метры, так и покупателям, которые не всегда имеют возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры. Многие выбирают его еще и потому, что не хотят связываться с банками. Однако и у этого варианта есть свои подводные камни:

  1. перед подписанием договора о рассрочке следует тщательно изучить последствия, которые наступают в случае просрочки платежа. Застройщик может выдвинуть «драконовские» условия, и тогда такой вариант оплаты окажется совершенно невыгодным;
  2. также нужно учесть процент удорожания квартиры. Как правило, этот показатель не превышает 3 % от остатка стоимости жилья в месяц;
  3. очень важно изучить прописанный в договоре порядок, в соответствии с которым будет осуществляться переход права собственности к покупателю. Здесь тоже могут быть неприятные сюрпризы.

Покупка новостройки в рассрочку подходит далеко не всем, поскольку срок погашения задолженности довольно короткий, а суммы ежемесячных выплат существенные.

На что обратить внимание при выборе строительного исполнителя

Важнейший момент при выборе строительной организации — простота связи с подрядной компанией. Ответственные исполнители не скрываются, а, напротив, указывают все данные о себе, в том числе, различные варианты связи: номер телефона, электронная почта, Вайбер, Скайп, Ватсап, адрес офиса (если он не виртуальный), информационные ресурсы, на которых можно встретить отзывы.

Читайте так же:
Мфц егорьевск выписаться из квартиры

Ремонтные работы силами подрядчика в новостройке

Запрос правовых документов на занятие деятельностью – важный момент при проведении больших объёмов и специализированных работ. Это добавит ответственности подрядчика и намекнет ему о вашем жестком контроле.

Заказчик не всегда знает, что ему хочется в плане дизайна, поэтому активные действия со стороны подрядчика просто обязательны. Разработка концепций дизайна возлагается на ремонтно-строительных специалистов, а заказчик должен выбирать и корректировать. Если столкнулись с обратным процессом, то подрядчик только исполнитель операций — не особо ориентируется в дизайне и строительных материалах.

Доставка материалов для ремонта квартиры

Существенно наличие «правильного» штата у подрядной организации. В бригаде не все могут быть универсалами. У каждого работника есть своя специфика, что крайне важно при прокладывании коммуникаций и силовых линий. При этом все действия приходящих и уходящих работников (это обнаруживается даже на этапе разработки плана проводимых работ и составления сметы) обязательно должны быть слаженными, а не противоречащими.

Заключая договор, жестко контролируйте пару моментов:

  • Согласование сметы и общего бюджета – общая сумма должна быть меньше на 20-30% от ваших возможностей. При декоративно-отделочных мероприятиях могут возникнуть дополнительные расходы, которые станут «камнем преткновения»;
  • Чёткое выполнение договорённостей с первых моментов обращения к заказчику, соблюдение сроков встреч, расчётов и прочего.

Используя все указанные рекомендации и особенности поиска надежных исполнителей оригинального дизайна интерьера помещений, можно обезопасить себя от неприятностей и упростить путь достижения желаемого комфорта в новом жилище.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector