New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Узаконить реконструкцию

Узаконить реконструкцию

Согласно законодательству РФ, реконструкцией называется изменение основных параметров жилого дома (этажность, площадь, объем, высота) или отдельных его частей. Такие перемены приводят к дому, что здание перестает соответствовать своей изначальной технической документации. Переустройство всегда требует соблюдения норм СНиПов и уведомления властей об изменениях, проводящихся в доме.

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой и капремонтом. Перепланировка касается внутренней части дома – перегородки, лестницы, камин, санузел. Капремонт – это восстановление или ремонт частей здания, которые подверглись износу или разрушению. В отличие от них реконструкция обязательно связана с увеличением площади и внешнего облика жилого дома. Такие изменения могут угрожать безопасности строения, а также нарушать права и интересы проживающих людей, например, соседей. Именно поэтому реконструкцию необходимо узаконить.

Можно ли узаконить реконструкцию самовольной постройки

По степени серьезности работ реконструкция практически приравнена к строительству нового объекта. Чтобы увеличить площадь или объем здания, сделать пристройку или надстройку, необходимо подтвердить безопасность предстоящих работ. Общие правила проведения реконструкции определены в ГрК РФ:

  • до начала работ на жилом или нежилом здании нужно заказать проект, пройти экспертизу, получить разрешение Госстройнадзора;
  • до начала работ на частном или садовом доме необходимо направить уведомление в местный орган власти, указать характеристики объекта после реконструкции;
  • чтобы внести изменения в ЕГРН после завершения реконструкции любого объекта, необходимо заказать технический план у кадастрового инженера.

Обратите внимание!Узаконить реконструкцию здания крайне сложно, так как в ходе работ должен осуществляться строительный надзор. Если работы проведены без разрешения, нужно подтвердить их безопасность, отсутствие угроз для устойчивости и прочности объекта, соответствие строительным нормам.

Для ИЖС согласование строительства и реконструкции проходит достаточно просто. С середины 2018 года был изменен алгоритм выдачи разрешений на такие виды работ. Чтобы провести реконструкцию, достаточно подать уведомление в местный орган власти, описать параметры строения после завершения работ.

Особенности узаконивания реконструкции ИЖС

Реконструкция ИЖС, проведенная без разрешения или подачи уведомления, может быть узаконена только через суд. Это отличается от аналогичной процедуры для самостроя, на который можно зарегистрировать права в административном порядке. В ст. 55 ГрК РФ сказано, что уведомление о завершении работ (реконструкции) будет возвращено заявителю, если он ранее не уведомлял администрацию об их начале. Таким образом, получив отказ местного органа власти, собственнику придется обращаться в суд.

Читайте так же:
Может ли беженец из украины получить квартиру в россии

Нужно ли вообще узаконить самовольную реконструкцию дома? Это необходимо по следующим причинам:

  • так как реконструкция влечет изменение исходных параметров дома, их нужно отразить на техническом плане, перенести в ЕГРН;
  • если сведения ЕГРН не будут совпадать с фактическими параметрами дома ИЖС, его будет невозможно продать, сдать в аренду, подарить (несоответствие будет сразу выявлено при проверке договора в Росреестре);
  • реконструкция может привести к нарушению норм безопасности, допустимых параметров строительства, что можно проверить только при узаконивании.

Приведем пример. Если проводится узаконивание реконструкции дома с расширением площади, может нарушаться допустимый отступ от границ участка. Это влечет повышенную угрозу пожарной безопасности, нарушает допустимые параметры строительства и интересы владельцев близлежащих участков. При таких нарушениях в узаконивании реконструкции откажет даже суд. Чтобы подтвердить соответствие градостроительной документации и нормативным актам, для суда потребуется технический план, заключение кадастрового инженера.

Что делать, если реконструкция сделана незаконно

незаконная реконструкция дома

Случаи незаконной реконструкции встречаются нередко. Стоит ли узаконивать работы или лучше оставить все как есть?

Любые незаконные строительные работы могут привести к серьезным последствиям:

  • Предписание вернуть дом к первоначальному состоянию. Делать это придется за свой счет.
  • Пересчет налога за последние три года. Если реконструкция сильно меняет параметры дома, изменяется и его кадастровая стоимость. Например, если вы построите еще один этаж, кадастровая стоимость дома увеличится. Это значит, что увеличится и сумма налога. Если незаконная реконструкция будет выявлена, вам могут пересчитать налог.
  • С таким домом не получится провести никакую сделку. При попытке продать его или получить под него залог, незаконные работы будут выявлены очень быстро. Потому что тот дом, который есть фактически, не соответствует информации из реестра. Проблемы возникнут и при наследовании такой недвижимости. Наследникам придется проходить все процедуры узаконивания. Иначе оформить дом на себя не получится.
  • Могут возникнуть проблемы с подключением к инженерным коммуникациям, особенно – газу. При изменении параметров дома может измениться схема подключения. В этом случае газовщики просто предпишут вернуть все к первоначальному состоянию или отключат подачу газа.
Читайте так же:
Можно ли прописать человека в неприватизированную квартиру с долгом

У незаконной реконструкции могут быть и другие последствия. Поэтому мы рекомендуем не рисковать и делать все по закону.

Вы уже сделали незаконную реконструкцию и не знаете, как ее узаконить? Приходите на консультацию к специалисту «Геомер групп». Записаться к эксперту можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

В вопросах недвижимости очень много нюансов, поэтому невозможно дать единый способ узаконивания, который подойдет абсолютно в любом случае. Ваша ситуация может быть нетиповой, потребует других подходов, помощи специалистов. Именно поэтому лучше сначала проконсультироваться с экспертом, который оценит вашу ситуацию.

Комментарии (22)

Я так понимаю, речь идет об ИЖС.

Как Вы правильно отметили, ч. 9 ст. 51 ГрсК содержит всего лишь три документа.
Согласие сособственников ОКС на реконструкцию их ОКС — это вообще другая история (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрсК, для неИЖС).

Да уж. Согласие правообладателей соседних ЗУ и (или) ОКС — это, как правило, норма в ПЗЗ, позволяющая по такому согласию «блокировку» зданий или уменьшение (по факту даже не уменьшение, а «законное нарушение») нормативных размеров между зданиями.
К Вашему случаю, я так понимаю это отношения не имеет. Или у Вас фактически в результате реконструкции получается нарушение градостроительных требований (расстояние между зданиями, например, становится меньше дозволенного по ПЗЗ)?

А вот по поводу самой ситуации:
П. 1 ст. 247 ГК — 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Вот на что действительно стоит обратить внимание. У Вас земля в общей собственности. И доля (1/3) — это идеальная категория, некий объем прав (а не фактическая часть Вашего ЗУ в предполагаемых Вами контурах).
Тут не о нарушенных правах речь. Тут проблема в том, что Вы общей собственностью пользуетесь сугубо по своему усмотрению. А нужно: или по соглашению всех участников, или по решению суда.
Или уже выделить эту 1/3 себе в собственность и делать на получившемся участке всё, что душе угодно.

Читайте так же:
Собственник квартиры в москве по адресу

Анна, добрый день!
Спасибо за комментарий.

Нарушений ПЗЗ не установлено. По факту получается, что реконструкция вообще за счет мансарды (сегодня был на участке). Увеличение площади объекта по наружным стенам было принято из градплана, так как в нем заштрихована территория, на которой возможно размещение.

247 ГК, конечно хорошо. Соглашение собственник заключить не может, так как умер один из собственников, обязать наследников вступить в наследство тоже. Что это, заявление об установлении порядка пользования долей в праве на земельный участок?
Или сразу заявление о выделе в натуре?

Лучше сразу выделить эту 1/3 (ст. 11.5 ЗК) из ЗУ и забыть про общую долевую собственность. Ибо общая долевая собственность — это то ещё зло, особенно если речь идет о своем жилище.

В ином случае (соглашение заключить не получается) — устанавливать порядок владения и пользования в суде (чтобы было отражено, что Вы можете строить, реконструировать и как).

Третьего не дано. Т.е. третье — это идти в суд, надеясь, что судья абсолютно ничего не знает о гл. 16 ГК.

Игорь, общая собственность — это всё-таки не собственность 🙂

А уж долевая собственность (ст. 247 ГК/ст. 209 ГК) это вообще не собственность, особенно если между всеми сособственниками нет дружеских отношений или установленного судом порядка пользования и владения.

Вы даже передать своё право пользования не можете другому лицу, пока порядок, разрешающий это, не установлен.
И не владение, а совладение. Это владение так, как решили все сособственники (суд).

Ну есть у меня 1/4 в ЗУ. Иду за РнС. А что это за 1/4? Как именно мои права относительно этой 1/4 определены?
Право на долю в праве ОДС на ЗУ и право на ЗУ — это всё-таки чуть разные понятия.

То-то и оно. Люди, подчас совершенно друг другу чужие вынуждены мирить свою жизнь с этим непреодолимым ограничением в правах.

Как думаете, нет ли здесь порока в порядке установления оснований для передачи вещи в общую долевую собственность (ЗУ).

Читайте так же:
Уведомление о результатах испытаний продукции

И нужна ли нам (не МКД) вообще эта долевая собственность на землю.

Хм, при оформлении ЗУ в общую долевую собственность вероятно он был проверен на неделимость. Раз он был предоставлен именно в долевую собственность.

Сейчас не смогу назвать площадь участка, к сожалению.
Хотя скорее всего это был бы наилучший вариант. И для меня тоже. )

Как мне кажется, то установление порядка пользования з/у не выход, так как возможны проблемы в будущем. Так при смене собственников долей порядок пользования утратит силу и у новых собственников могут появиться вопросы.
Если строится только мансарда, то можно попробовать обойтись без разрешения на реконструкцию.
Так в старых (ныне не действующих) правилах ведения ЕГРП и методичке к этим правилам было такое:

67. Лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 N 710)
68. В графу "Содержание изменений" вносятся сведения о произведенных изменениях. В графе "Документы-основания" указываются реквизиты документов, послуживших основанием для внесения изменений.

Полагаю, что для изменений площади сдавался техплан здания, как документ-основание.

Что нужно для получения разрешения на реконструкцию дома

Чтобы узаконить крупную перепланировку или пристройку, то в первую очередь следует определить идет ли речь о жилой квартире или о нежилом помещении. В первом случае придется оформить технический паспорт помещения, а во втором случае потребуются экспликация здания, его план по этажам, выписка из техпаспорта и документ о состоянии объекта.

Читайте так же:
Какие нужны документы для оформления квартиры в собственность в росреестре

Как для жилой, так и для нежилой недвижимости придется получить в проектной организации подробное описание перепланировки и заключение технического эксперта. Все собранные бумаги передаются в жилищную комиссию или местный отдел архитектуры, где выписывается разрешение на перестройку объекта или аргументированный отказ. Последний всегда можно оспорить через суд, что повлечет при этом дополнительные расходы.

После завершения всех работ по перепланировке помещения или строительства пристройки следует пригласить специалистов из жилищной инспекции, и они после осмотра объекта должны предоставить разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого проведенные работы можно считать узаконенными.

Требуется ли получать разрешение на реконструкцию индивидуального дома?

Да, для того, чтобы на законных основаниях производить реконструкцию собственного дома, необходимо получить соответствующее разрешение в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Данный документ в соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдается органом местного самоуправления, т.е. муниципальной администрацией. Для получения разрешения необходимо обращаться в местный архитектурный отдел, либо в МФЦ. Также в настоящее время возможна подача заявки на получение разрешения через интернет-сервис «Госуслуги»

Заключение

Таким образом, уведомление на реконструкцию жилого дома направляется в местную администрацию. Орган власти проверяет документацию на предмет соответствия действующим правовым актам. Конечно, возможен вариант с отказом об уведомлении заинтересованных ОИГВО о предстоящих манипуляциях. Однако это касается переделки жилья без изменения его размеров, параметров безопасности, а также с соблюдением нормативов разрешенного строительства. Иначе стоит приготовиться к санкциям со стороны властей.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector