New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки

Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

img

Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

Как заставить арендодателей платить налоги

Поэтому, конечно, сейчас первое, что будут выяснять, сколько стоит квартира в данном районе, второе — выявлять тех, кто арендует. Есть несколько нюансов. Некоторые считают, что нет необходимости платить налоги 13% с того дохода, который они получают при сдаче, и, естественно, в этом случае помогают бдительные соседи. Мне кажется, что это новый этап. Примерно пять-семь лет назад участковых и соседей мотивировали информировать о случаях аренды. Сейчас я сдаю, например, квартиру и плачу налоги, как и многие другие, но некоторые не планируют этого делать, потому что хотят сэкономить.

Но начинается новый этап с точки зрения цифровизации — будут выявлять квартиры под сдачу и получать налоговые сборы».

Сейчас до 90% рынка арендного жилья в стране находится в тени, говорят эксперты. Но все операции по обелению неизбежно приведут к росту цен. Опыт цифровизации рынка аренды жилья уже есть у государственной компании «Дом.РФ». Она развивает этот сегмент через мобильное приложение, куда закачиваются все документы, пояснила директор подразделения арендного жилья «Дома.РФ» Вероника Янушкевич:

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Горячая линия с юристом.

Сам себе риелтор. Как снять и сдать квартиру без рисков

Если вы собираетесь снять или сдать квартиру, нужно тщательно подготовиться, чтобы потом не жалеть о потерянных деньгах. Как убедиться, что квартира действительно принадлежит радушному хозяину с ключами, а ваши жильцы на следующий день не сдадут элитное жилье в субаренду толпе нелегальных мигрантов? И наконец, что выгоднее для собственников – налог на доход от сдачи или годовой патент?

Шаг 1. Найти квартиру или жильцов

Сайты для поиска и сдачи квартир вы наверняка знаете. Арендаторам в большинстве случаев придется заплатить комиссию агенту, который сведет вас непосредственно с хозяином. Эти сервисы не дают никакой гарантии, но один из таких сайтов уже запустил бесплатную проверку квартир для сдачи в долгосрочную аренду. Теперь объявление может получить дополнительный знак благонадежности, если хозяин квартиры документально подтвердит свой статус, а проверяющие увидят, что жилье соответствует заявленным параметрам.

Читайте так же:
Как можно получить муниципальное жилье на время работы

Эксперты не советуют пользоваться платными онлайн-базами владельцев квартир с указанием адресов и контактов. Очень часто оказывается так, что выставленные там квартиры уже сданы, номера отключены либо принадлежат совершенно другим людям.

Понравившуюся квартиру нужно обязательно сравнить с аналогичными вариантами на рынке. И если она намного дешевле, это уже повод задуматься: все ли здесь чисто.

Шаг 2. Проверить, не мошенник ли владелец

Итак, вы нашли квартиру, хозяин приветливо улыбается и показывает вам все требуемые документы. А какие это, собственно, документы и что с ними делать?

Проверить паспорт

Первым делом нужно проверить личные документы – паспорт. Как минимум, можно воспользоваться сервисом на сайте УФМС и выяснить, является ли документ действующим. В базе содержатся данные о недействительных, потерянных или украденных паспортах.

Получить выписку из ЕГРН

Теперь к самой квартире. Чтобы снять ее, вам понадобится согласие всех собственников и зарегистрированных там лиц. К примеру, хозяин заявляет, что он единственный собственник. Проверяем, так ли это.

«Нужно удостовериться в том, что лицо, которое выдает себя за собственника, им и является, – поясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – Экспресс-проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Ростреестра. Сервис позволяет сделать это в течение 10 минут».

А дальше нужно заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Ее может получить любой человек по любой квартире. Там будет написано, кто является текущим собственником жилья и есть ли обременения или аресты на квартиру. Это тоже можно сделать на сайте Росреестра или через центры госуслуг. Срок изготовления документа – три дня (правда, иногда делают дольше).

Получить выписку из домовой книги

Арендатор может попросить у хозяина выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что согласие на сдачу дали все собственники и лица, зарегистрированные в квартире. В противном случае они могут объявиться на следующий день и составить вам неприятную компанию. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки из домовой книги – срок ее действия составляет один месяц.

Тут нужно учитывать, что выписку может запросить только владелец квартиры. Поэтому можно просто вежливо попросить его дойти до ближайшего центра «Мои документы». Выписку предоставят практически сразу после обращения. Собственник, которому нечему скрывать, вряд ли откажется совершить с вами небольшой променад для общего спокойствия.

Информацию о том, сколько человек прописано в выбранной квартире, также могут предоставить в управляющей компании .

Познакомиться с соседями

Еще один совет – не стесняйтесь позвонить в соседние квартиры и спросите, знают ли жильцы владельца выбранной вами квартиры, тех, кто жил там до вас, и часто ли вообще меняются квартиранты.

Шаг 3. Составить и зарегистрировать договор

Итак, вы убедились, что квартира действительно принадлежит вашему будущему арендодателю (и согласия других владельцев и прописанных лиц тоже получены). Теперь важно юридически закрепить свои права и грамотно составить договор найма.

Такие договоры бывают краткосрочными (меньше, чем на год) и долгосрочными (больше, чем на год). Если стороны заключат второй тип договора, его нужно в течение месяца зарегистрировать в Росреестре.

В договоре нужно перечислить все имущество, имеющееся в квартире, точные сведения о жилье, собственниках, площадь, номер квартиры и количество комнат, а также подробно прописать все условия. Сюда входит и количество посещений квартиры хозяином, и то, будет ли он вас заранее предупреждать, и возможность завести четвероногого друга.

Также нужно прописать в договоре, каким способом будут производиться расчеты.

Выписка с банковского счета потом поможет подтвердить, что вы исправно за все платили.

Читайте так же:
Риск покупки квартиры у подрядчика

Как правильно снять квартиру в столице?

Собственнику. Как законно сдать квартиру

Легализовывать рынок аренды в столице начали осенью 2012 года. Есть два варианта легальной сдачи: зарегистрировать арендный договор в Росреесте с уплатой 13-процентного налога на прибыль или оформить патент на сдачу квартиры сроком от месяца до одного года.

Купить патент

Чтобы получить патент, сначала нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ и налога на имущество. К тому же предпринимателю не надо подавать налоговую декларацию и использовать контрольно-кассовую технику.

Для собственника жилья патент может быть выгоднее, чем уплата 13-процентного налога, поскольку он может установить произвольную ежемесячную оплату, и при этом отправлять в бюджет фиксированную сумму.

Стоимость патента зависит от площади квартиры и месторасположения и рассчитывается с помощью специального калькулятора на сайте департамента экономической политики и развития. К примеру, годовой патент на сдачу квартиры площадью до 50 квадратных метров в районе Богородское на востоке Москвы обойдется в 18 тысяч рублей. Если квартира площадью до 100 квадратных метров находится на Арбате, патент на ее сдачу будет стоить 90 тысяч в год.

Узнать точную стоимость патента на сдачу квартиры можно на mos.ru в разделе «Узнайте стоимость патента»

Как правильно сдать квартиру в аренду в Москве

Застраховать квартиру

Если вы планируете сдавать свое жилье на длительный срок, имеет смысл подумать о покупке страховки. Это защитит ваш кошелек, если жильцы окажутся непорядочными и разнесут полквартиры, и в том случае, если вас затопят соседи сверху.

Помимо этого, нужно постараться проверить, действительно ли ваши арендаторы сами живут в квартире. Они тоже могут оказаться мошенниками и использовать жилье для проживания, предположим, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания. Вряд ли его привлекут к ответственности, но неприятные часы в отделе полиции хозяину квартиры обеспечены.

Где искать правду, если что-то пошло не так

Если, несмотря на договор, та или другая сторона нарушает условия аренды, за справедливостью можно обратиться в суд. Однако едва ли это действительно решит все проблемы и поможет получить желаемую компенсацию.

Что грозит тем, кто сдает жилье нелегально

Эксперты отмечают, что в последние годы в столице выросло число арендодателей, которые платят налоги за сдачу жилья. Стоит помнить, что штрафы грозят как за непредоставление декларации в налоговую, так и за неуплату или неполную уплату налогов. Штраф за неуплату налога составляет 20 процентов от суммы неуплаченного. А в том случае, если неуплату признают умышленной, штраф вырастет до 40 процентов.

За непредоставление налоговой декларации штраф составит пять процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30 процентов от указанной суммы и не менее 1000 рублей.

Уголовная ответственность грозит только тем арендодателям, которые скроют налоги на сумму более 600 тысяч рублей в течение трех лет. Им могут грозить более крупные штрафы, принудительные работы и даже арест.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Патентная система налогообложения — разновидность специального налогового режима, применяется исключительно индивидуальными предпринимателями. Патентная система налогообложения установлена в соответствии с Патентная система налогообложения экономически выгодна для индивидуальных предпринимателей по ряду причин, а именно:.

Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации на территории города Москвы — Законом города Москвы от Налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению годового дохода индивидуальным предпринимателем по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации на территории города Москвы — Законом города Москвы от Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов Глава В соответствии со статьей Индивидуальные предприниматели вправе применять налоговую ставку в размере 0 процентов со дня их государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя непрерывно не более двух налоговых периодов в пределах двух календарных лет.

Читайте так же:
Могу я выписать человека из дома без его согласия

Законом города Москвы от Право на применение указанной налоговой ставки возникает у налогоплательщиков-индивидуальных предпринимателей при условии, что средняя численность наемных работников за налоговый период не превышает 15 человек. Закон вступил в силу со дня его официального опубликования 25 марта и утрачивает силу с 1 января года. Патентная система налогообложения оказывает минимальную налоговую нагрузку на бизнес и дает предпринимателю большое количество преимуществ по сравнению с другими налоговыми системами:.

Патентной системой налогообложения могут пользоваться только зарегистрированные индивидуальные предприниматели, средняя численность наемных работников которых, не превышает за налоговый период по всем видам предпринимательской деятельности 15 человек. Налоговые органы обязаны выдать патент в течение 5 дней со дня получения заявления на получение патента.

Срок действия патента определяется по Вашему выбору, на период от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года. Если патент выдан на срок до шести месяцев, то необходимо оплатить полную стоимость патента. Сделать это нужно не позднее срока окончания действия патента. Да, Вы должны уплачивать социальные взносы за себя и за Ваших наемных работников, если они у Вас есть. Если сумма потенциально возможного дохода превышает тыс.

Исключение составляют виды деятельности, связанные с розничной торговлей, оказанием услуг общественного питания и сдачей в аренду помещений. На каждый вид деятельности должен быть приобретен отдельный патент. Если Вы хотите продолжить применять ПСН, то необходимо снова подать заявление в налоговую инспекцию на приобретение патента и оплатить его. ПСН можно применять для 80 видов деятельности, включая торговлю, услуг общественного питания, пассажирские и грузовые перевозки, ремонт автомашин, услуги салонов красоты и прачечных, сдачу в аренду жилья и т.

ПСН можно пользоваться, если Ваш годовой доход от предпринимательской деятельности не превышает 60 млн. С 1 января года в Москве действует дифференцированный подход к определению стоимости патента. В конкретном случае, стоимость приобретенного патента будет зависеть как от площади сдаваемого объекта, так и от территориального месторасположения. Данный подход является справедливым для предпринимателей, не нарушающий конкурентную среду. Средства, поступившие в бюджет города Москвы, поступающие от реализации патентной системы налогообложения, 2 раза в год распределяются в те районы Москвы, в которых они были собраны.

Данные средства идут на благоустройства территории районов и капитальный ремонт домов. Вам могут отказать в выдаче патента, если Вы укажите в своем заявлении недостоверные сведения, а также, если средняя численность наемных работников превышает 15 человек, и заработок от предпринимательской деятельности превышает 60 млн. Новости Социальная сфера Транспорт Экономика и предпринимательство Строительство и реконструкция Городское хозяйство Все новости.

Карта Ремонт и реконструкция Благоустройство Озеленение Все объекты. Патентная система налогообложения экономически выгодна для индивидуальных предпринимателей по ряду причин, а именно: нет необходимости заполнять налоговую декларацию и подавать ее в налоговую; простая форма учёта можно не нанимать бухгалтера, достаточно просто вести книгу учета доходов ; нет необходимости использовать контрольно-кассовую технику; освобождение от уплаты 3-х налогов НДС, НДФЛ по виду деятельности патента и налога на имущество, используемого в выполнении работ по приобретенному патенту ; освобождение от уплаты торгового сбора, который введен в городе Москве с 1 июля г.

Читайте так же:
Документы при продаже дома и земельного участка 2022

Плательщики налога Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения. Объект налогообложения Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации на территории города Москвы — Законом города Москвы от Налоговая база Налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению годового дохода индивидуальным предпринимателем по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации на территории города Москвы — Законом города Москвы от Налоговый период Налоговый период — календарный год.

Налоговые ставки Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов Глава Льготы при применении патентной системы налогообложения В соответствии со статьей Патентная система налогообложения оказывает минимальную налоговую нагрузку на бизнес и дает предпринимателю большое количество преимуществ по сравнению с другими налоговыми системами: отсутствие необходимости заполнять и подавать налоговую декларацию; отсутствие необходимости использования контрольно-кассовой техники; освобождение от ряда налогов НДС, НДФЛ, налог на имущество физических лиц, Торговый сбор ; дифференцированный подход к определению стоимости патента по ряду видов деятельности торговля, общественное питание, перевозки, сдача в аренду недвижимости ; возможность оплаты патента в рассрочку.

Какова процедура перехода на патентную систему налогообложения? Москва, Походный проезд, д. Это можно сделать в налоговой инспекции по месту жительства если ИП зарегистрирован в Москве или в любой налоговой инспекции если ИП зарегистрирован в другом регионе ; Получите патент в налоговой инспекции; Оплатите патент. Если патент выдан на полгода и более, то оплату патента можно осуществить в два платежа: В размере одной трети от стоимости патента в срок не позднее 90 дней после начала действия патента ; В размере двух третей от стоимости патента в срок не позднее даты окончания действия патента.

Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде

требования

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ – не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Патент: Краснодарский край

патент краснодарский край

Патентная система налогообложения (ПСН или патент) обрела второе дыхание после отмены вмененки.

Правила игры «в патент» можно разделить на общие и региональные.

Общие правила:

  • ПСН могут применять только предприниматели;
  • Годовой доход менее 60 млн. руб.;
  • В штате не более 15 человек;
  • Нельзя торговать лекарствами, мехом, обувью;
  • Площадь зала при рознице и общепите не более 150 кв.м.;
  • и другие.
  • Перечень разрешенных видов деятельности;
  • Размер потенциально возможного дохода;
  • Ограничение площади и количества объектов при рознице и общепите;
  • Ограничение количества транспорта при авто-перевозках.
Читайте так же:
Полномочия председателя совета дома по доверенности

В Краснодарском крае региональные правила игры регулируются законом от 16.11.2012 №2601-КЗ: Законом от 16.11.2012 №2601-КЗ (в редакции от 28.11.2019).

  • на 1 января 2021 года – в редакции от 28.11.2019,
  • на 1 апреля 2021 года – в редакции от 26.02.2021.

Если патент куплен, например, на полгода – с 11.01.2021 по 30.06.2021, то пересчета стоимости патента не будет. Однако новый патент – с 01.07.2021 будет уже считаться по новым правилам.

Условия применения патента

Краснодарским законодательством введены дополнительные ограничения.

Вид деятельности (подпункт п.2 ст.346.43 НК )Описание ограничений
Авто-перевозкиГрузоперевозки (п.10)Не более 15 авто
Пассажирские перевозки (п.11)
Перевозки водным транспортомГрузоперевозки (п.32)Не более 10 судов
Пассажирские перевозки (п.33)
Сдача в арендуЖилых помещений (п.19.1)Не более 500 кв.м. общей площади
Нежилых помещений (включая выставочные залы, склады) (п.19.2)
Розничная торговляС торговым залом (п.45)Не более 7 объектов торговой сети
Развозная и разносная торговля (п.46.1)Не более 15 объектов торговой сети
Без торгового зала, а также нестационарная торговля (п.46.2)Не более 15 объектов торговой сети
ОбщепитС залом обслуживания (п.47)Не более 7 объектов. Не более 450 кв.м. общей площади
Без зала обслуживания (п.48)Не более 7 объектов

С 1 апреля 2021 года отменено ограничение максимальной стоимости патента.

Стоимость патента

В Законе указан размер потенциально возможного годового дохода по каждому из видов предпринимательской деятельности в зависимости от:

  • средней численности наемных работников,
  • количества транспортных средств,
  • площадей объектов,
  • территории (поселение, муниципальный район, городской округ) и т.д.

Напомним, что стоимость патента рассчитывается по формуле – 6% от размера потенциально возможного годового дохода с учетом срока действия патента.

В сравнительной таблице приведена годовая стоимость патента по отдельным видам деятельности в г. Новороссийске.

Вид деятельности (подпункт п.2 ст.346.43 НК )В старой редакции ЗаконаС 1 апреля 2021 года
Парикмахерские и косметические услуги (п.3)без наемных работников16 200 руб.57 960 руб.
2 наемных работника30 000 руб.84 120 руб.
Грузоперевозки (п.10)1 авто14 700 руб.57 000 руб.
3 авто24 600 руб.171 000 руб.
Пассажирские перевозки (п.11)1 автотакси — 14 880 руб.57 000 руб.
3 автотакси — 25 260 руб.171 000 руб.
Стационарная розничная торговля (п.45)25 кв.м.прочими — 45 000 руб.77 100 руб.
100 кв.м.по фед. — 324 810 руб.308 400 руб.
Общепит (п.47)25 кв.м.кафе — 67 500 руб.64 200 руб.
100 кв.м.по фед. — 180 450 руб.256 800 руб.

ИП Ольга Дубинина имеет 2 наемных работников. Размер потенциального годового дохода (указан в приложении 6 к Закону) равен (966 тыс. руб. + 218 тыс. руб. x 2 чел.) = 1 402 тыс. руб.

Стоимость годового патента = 1 402 000 * 6% = 84 120 руб.

Связанные калькуляторы

Федеральный патент

Федеральным законом от 23.11.2020 № 373-ФЗ в НК были внесены существенные изменения по патенту. В частности, список видов деятельности, в отношении которых можно применять ПСН, расширен автостоянками. Увеличены ограничения по площади зала розницы и общепита с 50 до 150 кв.м.

Однако некоторые субъекты РФ не успели внести изменения в региональное законодательство. Краснодарский край в их числе.

До принятия на Кубани соответствующего закона предусмотрен переходный период. Бывшие вмененщики в 1 квартале 2021 года могут приобрести федеральный патент.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector