New-adres.ru

"Новый адрес" — Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Представитель жильцов или шпион УК

Представитель жильцов или шпион УК?

Сегодня мы начинаем разговор о председателях совета дома и старших по домам.

Представитель жильцов или шпион УК?

Большинство норм, естественно, прописаны в Жилищном кодексе РФ, в частности, в статьях 44 и 161.1. Так как за несколько лет сложился круг тех читателей, которым интересна тематика ЖКХ, тут уместно будет пояснить, что когда видите статью или пункт с номером через точку — как 161.1 — это значит, что данную норму прописали позднее, чем был принят сам документ (в нашем случае Жилищный кодекс приняли в 2004 году, а статья 161.1 появилась в 2011 году). Учитесь читать нормативные акты. Данное пояснение дал затем, чтобы понимали: когда приняли кодекс, выяснилось, что про всех написали — про УК, ТСЖ, ЖСК, ГЖИ, а про права самих жильцов забыли. И добавили статью 161.1, а также расширили статью 44 (это полномочия собрания) — тоже посмотрите, сколько добавилось пунктов с номерами через точку.

Кто в доме хозяин?

Часто возникает спор, какая разница между председателем совета дома, представителем собственников помещений, председателем правления ТСН (ТСЖ, ЖСК), уполномоченным представителем и старшим по дому.

Кратко пояснение может выглядеть следующим образом.

На домах, где созданы ТСН, ТСЖ, ЖСК, действуют правление и ревизионная комиссия, а совет дома может избираться и не избираться — на усмотрение жильцов. На многих из этих домов советы домов есть, поскольку далеко не все жильцы являются членами ТСН, ТСЖ, ЖСК (кто не знает: если в доме создана такая организация — я могу не быть членом ТСЖ, а заключаю с ними договор как с УК; кого заставляют вступать со словами «ведь на нашем доме ТСН» — это незаконно). Потому считаю, что совет должен быть в каждом доме. Кто иначе защитит права не-членов ТСЖ?

На всех остальных многоквартирных домах, где число квартир более четырёх, совет дома создаётся обязательно (основание — ч. 1 ст. 161.1 ЖК). Где его нет — можете обратиться в администрацию округа (сельского поселения), они обязаны провести собрание и помочь создать такой совет. Хотя ясно же, что на 8-квартирном доме дай бог старшего найти, зачем там совет. Но нужно на бумаге написать, раз положено.

Совет дома возглавляет председатель. Очень распространённая ошибка, когда сначала избирают совет, а потом отдельно председателя, который в совет не входит, это незаконно. Председатель избирается собранием. Но только после выборов совета дома и из состава совета дома. Чтобы не повторяться, в нормальных домах избирается сразу заместитель председателя совета. И принимается решение, что в отсутствие председателя заместитель исполняет его обязанности, имеет все полномочия и несёт всю ответственность. Ведь это не работник УК — человек может уехать к родственникам, на курорт, да просто заболеть или переехать, и некому подписывать даже отчёт управляющей компании за квартал (не надо смеяться — мы всегда пишем о хороших УК, как по закону положено — это про отчёт за квартал).

А дальше в кодексе прописана такая вещь, что председатель не может один работать за всех. Потому в каждом случае собственники решением собрания более половины голосов «за» могут либо возложить дополнительные обязанности на председателя совета, либо избрать для данного конкретного случая представителя собственников помещений. Например, в доме по ул. Калинина, 13 председатель совета дома один человек, а подписывать все документы, связанные с использованием общего имущества дома (кабельные сети, реклама в лифтах и т. д.), доверили Владимиру Лившицу. Особенно это распространено в части капитального ремонта — работы должен принимать, кто хоть что-то в этом понимает.

Читайте так же:
Посмотреть собственников квартиры

Здесь часто бывают споры. С одной стороны, некоторые малограмотные доказывают, что председатель совета дома не может быть одновременно и представителем собственников помещений по тому или иному вопросу — раз они прописаны в разных статьях. Но это не так. Просто закон даёт нам право выбрать, тот же это будет человек или разные лица. С другой стороны, некоторые председатели советов домов посчитали себя царями и говорят, что только они могут быть представителями собственников по всем вопросам. А некоторые вообще говорят, что другой собственник помещения не имеет права инициировать и провести общее собрание собственников — это тоже не так. Ответственно заявляю, и можете жаловаться, если будут препятствовать: любой владелец квартиры или доли в квартире либо в офисе имеет право инициировать и провести общее собрание, в том числе по перевыборам председателя совета дома.

Про старших по домам

Но больше всего споров про старшего по дому. Понимаю, что обижаю достойных людей. Но как юрист в очередной раз обращаю внимание на то, что администрация города с целью держать население в узде и добиваться нужных результатов на выборах фактически покупает голоса путём предоставления компенсаций по оплате за жильё и коммунальные услуги определённым жильцам — так называемым «старшим по дому». Если раньше, когда жильё было муниципальным и не было никаких советов домов, старшие по дому несли основную нагрузку по управлению домами, то с 2005 года всё прописано в ЖК РФ: УК — совет дома — председатель. Всё. Старший по дому никакого отношения ни к совету дома, ни к УК, ни к деньгам не имеет. Он является структурной единицей КТОСа, работает под руководством председателя КТОСа и может помочь организовать субботник, рассказать про птичий грипп или позвать на выборы. Никаких прав по отношению к общему имуществу, тарифу и так далее он не имеет. А если будет вмешиваться — можете смело посылать. Другое дело, что люди и без того живут небогато, потому я всегда советую: раз есть халява — почему не воспользоваться. Просто на человека нужно оформлять сразу два протокола (чтобы дважды подписи не собирать): по форме Минстроя РФ на председателя совета дома — и сдавать в УК и по форме КТОСа на старшего по дому — и сдавать в КТОС. Кто не знает: там принципиальное отличие в том, что председателем совета дома может быть только собственник, и голосуют за него собственники (включая тех, кто в доме не живёт). А старшим по дому может быть жилец дома (хоть и не собственник), но чтобы был прописан, и голосуют все зарегистрированные по данному адресу. Упрощённо: не проживающий в доме собственник может быть председателем совета дома, но не может быть старшим по дому. А жилец дома, не являющийся собственником, может быть старшим по дому, но не может быть председателем совета дома. Нежилые голосуют только за председателя.

Читайте так же:
Какие документы нужны для прописки в квартиру спб

Это в теории. Теперь практика, которая всегда богаче теории.

Но этого я не писал — это вы сами придумали, поскольку не совсем законно, и если кто подаст в суд — могут отменить. Так как не всегда есть на доме достойные и желающие люди (особенно это касается небольших домов), часто приходится прибегать к двум полузаконным вариантам.

Первый. Формально избираем в протоколе собственника — например, жену или мать. А работает по доверенности реальный председатель. Хотя, чтобы не отменили по суду, серьёзные документы про деньги (например, в фонд капремонта на оплату по спецсчёту) лучше подписывать у собственника, который вписан в протокол собрания.

Второй. Когда на нескольких стоящих рядом домах фактически один председатель на два дома. Он готовит все документы, но для бумаг по протоколам формально председатель избирается на каждом доме, и финансовые бумаги подписывают лица, которые в каждом доме по протоколу (так как он должен быть собственником именно в данном доме).

Чтобы поняли правильно: кроме наличия в собственности квартиры иных ограничений нет. В частности, Ирина Валентиновна (в данном случае обойдёмся без фамилии) имеет квартиры в домах по ул. Марченко, 9 и Стальского, 1, и жильцы обоих домов избрали её, каждый дом отдельным протоколом, председателем совета дома. Тут ограничений нет: имеешь три квартиры — можешь быть председателем на трёх домах — лишь бы люди доверяли и польза была.

Тут уместно сказать добрые слова в адрес Виктора Ивановича Назарова. Не все знают, что он в Совете Федерации записался как раз в комитет, который ведает вопросами ЖКХ. По его инициативе комитет в феврале 2019 года уже принял и направил в Думу рекомендации о том, чтобы до конца 2019 года в кодекс внесли дополнение, учитывающее такие ситуации, чтобы по решению жильцов разрешили избирать так называемым «управляющим» домом человека, не являющегося собственником помещения.

Тоже для тех, кто читает наши материалы постоянно: в этом связь юридической науки и практики. Закон регулирует практику. А практика обогащает законы: Виктор Назаров на примерах рассказал, что не всегда в доме есть такой человек — не может же дом оставаться вообще без руководителя. Депутаты поддержали и передали своё предложение в Думу. Ждём. До конца года вопрос, скорее всего, решится.

Важные нюансы

Редкий случай, но были уже конфликты. Ребёнка нельзя избирать председателем совета дома ни при каких обстоятельствах (имеется в виду вариант, что от его имени будет работать законный представитель — мама, папа или бабушка). Дело в том, что он несовершеннолетний и не имеет права участвовать в собраниях.

Ещё одна ситуация — Гражданский кодекс закрепил единственный законный случай совместного имущества — муж и жена. При такого рода собственности оба они являются сособственниками и любой может быть председателем совета дома.

Особо нужно сказать о домах с непосредственной формой управления (напомним, после дурацкой реформы 2015 года это небольшие дома до 30 квартир). Дело в том, что там бывают споры: в статье 164 ЖК про непосредственное управление в части 3 прописано, что собственники могут избрать представителя, который от их имени делает многое (но не всё), что прописано в статье 161.1 для председателя совета дома. Конечно, тут есть противоречие, и связано оно с простой вещью: статья 164 была в кодексе сразу, когда статьи 161.1 ещё в планах не существовало. А потом забыли отредактировать. Реально, конечно, этот самый представитель и должен быть председателем совета дома — ну не могут же на доме быть двое с примерно одинаковыми полномочиями — это уже не демократия, а бардак.

Читайте так же:
Как узнать когда будет капремонт в доме

Кстати, при принудительном переходе от непосредственного управления домом к управлению некоторые УК и жильцы не разобрались, и на доме есть и председатель совета дома, и представитель собственников помещений, вообще не входящий в состав совета дома. Более того, как на доме по ул. Ленина, 8, где я живу, именно представитель собственников помещений, а не председатель совета дома получает вознаграждение. Однозначно поясняю, что такая схема незаконна. С момента перехода дома на управление никакого представителя собственников помещений (кроме представителей по отдельным конкретным вопросам, которого всякий раз именно на данный вопрос назначает собрание) — быть не может. И тем более в статье 161.1 (п. 8.1) однозначно написано, кто может получать вознаграждение — председатель или член совета дома, но никакой не представитель собственников. Эта схема работает до первого, кто напишет в прокуратуру или в суд.

Что касается уполномоченного представителя собственников. Кто приходит и так представляется — всегда улыбаюсь: так можно себя и Наполеоном назвать. Нет такого в Жилищном кодексе — это только в безграмотных протоколах некоторых УК так написали, потому что кодекс жилищный не читают. Не позорьтесь — можно занимать только ту должность, которая прописана в законе.

В следующем номере! Кому подчиняется председатель совета дома: собранию, КТОСу или УК, должен ли он получать деньги и сколько, что он вправе решить сам, а для чего нужно провести собрание.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь, вы можете обращаться в редакцию или в Общество потребителей в сфере ЖКК (приём по вторникам с 18 часов по адресу: ул. Красный Путь, 20, подъезд 4).

Святые люди

Как оказалось, главный по подъезду — это отнюдь не назойливая старушка, которая вечно пытается сдать вас участковому. Она — практически святой для всего подъезда человек. По крайней мере, он, или она должна им быть, если ознакомиться с обязанностями.

Обязанности, кстати, от города к городу могут быть разными, потому что в «Жилищном кодексе РФ» такое понятие, как главный по подъезду или дому, не зафиксировано, и права и обязанности для этой должности устанавливаются каждым муниципальным органом отдельно. Но в любом случае есть список обязанностей управдомов, которые так или иначе будут присутствовать в любом городе любого региона.

В первую очередь старшие по подъезду — это отличный контролирующий орган, который неустанно и ревностно должен следить за тем, насколько добросовестно работают службы по уборке дворов, подъездов и остальных прилегающих территорий. Также управдомы обязаны контролировать ход ремонтных работ, производимых жилищно-коммунальными хозяйствами — от мелкой покраски двери подъезда вплоть до контроля капитального ремонта здания. В случае некачественного выполнения каких-либо работ старшие по подъезду должны обращаться с жалобой в контролирующий орган, требуя переделать недобросовестную работу и впредь не допускать таких ошибок.

Читайте так же:
Если продавать квартиру через агентство сколько платить

Кроме того, «старшие» служат связующим звеном между управляющей компанией и жильцами дома. В этом случае выигрывают практически все. Жильцы освобождаются от неприятной процедуры обивания порогов казённых заведений, а управляющие компании ведут диалог с одним-единственным представителем вместо сотни разгневанных владельцев квартир, недовольных цветом покрашенных стен. В проигрыше — только управдом, который и до руководства ЖЭК должен достучаться, и остальным жильцам решение и проблемы этого самого ЖЭК объяснить, да так, чтобы они всё поняли.

Также «старшие» должны выступать с предложениями по улучшению дома и прилегающих территорий, добиваться этих улучшений от управляющих компаний, настаивать на необходимости проведения ремонтов, реконструкций, обновлений, скажем, детской площадки, лифтов, подъездов и всего прочего. Они же должны организовывать общие собрания жильцов, вести и хранить протоколы этих собраний, а также все ключи от всех подсобных и технических помещений, находящихся на вверенной им территории. В общем, хлопот не оберёшься.

Права старшего по дому

Старший по дому имеет право:

  • Запрашивать в различных инстанциях сведения и направлять управляющей организации требования об устранении нарушений в области принятых обязательств;
  • Предлагать варианты улучшения содержания и использования объектов общего пользования, а также работ по ремонту;
  • Контролировать расходование средств, предназначенных для ремонта и содержания имущества дома;
  • Участвовать в начислении платы за ЖКУ;
  • Указывать управляющей организации на необходимость проведения работ по капремонту имущества дома;
  • Оценивать качество услуг и работ УК, участвовать в приемке произведенных работ с составлением актов;
  • Способствовать оказанию общественного воздействия на жильцов, нарушающих правила пользование жильем;
  • Инициировать созыв общего собрания жильцов;
  • Может быть избран членом районного домового комитета и «старшего по району».

Ответственность за нарушения обязанностей старшего наступает в соответствии с законодательством РФ. В зависимости от характера нарушений она может быть административной, уголовной или гражданско-правовой.

Как осуществляется оплата старшему по дому, ведь жилищным законодательством такая должность не предусмотрена? Должность управдома существует уже много лет, но вопрос об оплате его работы не решен.

ВАЖНО! При выплате вознаграждения старшему по дому и членам совета дома не должно нарушаться законодательство, в противном случае возможно даже судебное разбирательство.

На общем собрании может быть принято решение выплачивать зарплату через управляющую компанию, включив в платежку дополнительную строку. Но это нарушает закон, ведь УК не может получать денежные средства, которые не станут ее доходом. А на доход полагается выплачивать НДС. Также высчитывается процент налога и при начислении зарплаты, если включить старшего по дому в штат компании.

Чтобы соблюсти законодательство, можно выбрать один из двух способов решения вопроса с вознаграждением членам совета дома и старшего.

  • По первому способу оплачивается работа при самостоятельном сборе денег жильцами МКД. Потом председатель совета, старший по подъезду или дому получают свое вознаграждение. Средства будут собираться и для компенсации затрат управдом из личных средств на решение вопросов по дому.
  • Также возможно предоставление скидки на оплату коммунальных услуг, что безусловно является хорошим подспорьем в финансовом плане.

На общем собрании, когда проходит переизбрание представителя жильцов, можно сделать обращение к жителям дома и решить вопрос по зарплате – как она будет выплачиваться и в каком объеме. И следует помнить, что ОС имеет право сменить своего представителя досрочно.

Читайте так же:
Раздел квартиры купленной до замужества на материнский капитал

В Москве действуют льготы для управдомов на оплату некоторых коммунальных услуг. В их платежках отсутствует плата за вывоз мусора, за домофонную систему, за услуги консьержа.

Как внести в перечень жилищных услуг УО консьержа и расходы на него

Решение о том, что в многоквартирном доме нужна служба консьержей, могут принять только собственники помещений на общем собрании. Выйти с таким предложением на ОСС может управляющая организация или ТСЖ, доказав, что консьерж улучшит условия проживания в доме, станет помощником в надлежащем содержании общего имущества дома, препятствуя вандализму и оперативно фиксируя поломки и аварии.

  • определяют перечень обязанностей консьержа;
  • график его работы;
  • стоимость услуг консьержа и источник финансирования;
  • поручают заключение договора УО/ТСЖ/уполномоченному собственнику/председателю Совета МКД.

Все эти вопросы решаются простым большинством голосов: 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если домом управляет УО, то собственники должны также проголосовать за включение услуги консьержей в перечень работ и услуг в договоре управления. После этого УО имеет законное право включить в платёжные документы плату за услуги консьержа.

Какие льготы положены старшему по многоквартирному дому

Есть ли льготы у старшего по дому в многоквартирных домах? Точно сказать невозможно, потому что законодательство не предусматривает этого. Здесь все зависит от самих жильцов. Только они вправе решить, будут у управляющего льготы или нет.

Иногда предоставлением привилегий занимается управляющая компания. Выражаются льготы в бесплатном вывозе мусора, использовании домофона и прочих общих объектов. В некоторых районах устанавливают льготу в 50 процентов старшему по дому на указанные выше услуги.

Таким образом, назначение управляющего – выбор собственников квартир в жилом доме. Для такой должности следует избирать человека, который заслужил доверие и уважение жильцов, проявил себя неравнодушным к людям и дому.

Ответственность за невыполнения обязанностей

Зачастую возникают конфликтные ситуации между управляющим и жильцами. Его могут заподозрить в воровстве. Человек может перестать исполнять обязанности. Или его могут обвинить в том, что он встает на сторону управляющей компании, не заботясь об интересах жильцов.

В любом случае жильцы имеют право написать коллективное заявление. Подать его можно в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию. Устно лучше не обращаться. Законную силу имеет именно письменное заявление.

Но не стоит забывать, что должность старшего по дому не закреплена законом, полноценной зарплаты человек не получает. Поэтому требовать в правоохранительных органах исполнения обязанностей в принудительном порядке нельзя. Уголовная или административная ответственность наступит, если заявители смогут доказать растрату общих денег или иные финансовые махинации. В остальных случаях можно просто избрать другого управляющего.

Вообще, найти грамотного, ответственного, активного старшего по дому/подъезду тяжело. Люди среднего возраста заняты на работе, а пенсионеры болеют или просто устали. Поэтому хорошие управляющие, если они найдутся, занимают эти должности десятилетиями. Ими дорожат соседи и управляющие компании. И вполне естественно назначить хоть небольшое вознаграждение на этот нелегкий, неблагодарный труд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector